2155套房、1549套房，这是2016年在惠州楼市大放异彩的惠城仲恺区今年前两个月交出的销售答卷。尽管进入3月份有所增长，但不到3000套的表现也难言乐观。

　　就在行业为市场低开低走表现担忧之际，3月份出现类似2016年10月的调控政策周期，北上广深及长沙、东莞等城市调控加剧。具体到惠州，虽然某微信公号传出新政出台的消息被证实是谣言，但楼市该如何发展仍备受各界关注。

　　回到当前市场，虽然面对低迷的交易行情个别企业再度出现违规销售行为，但整体表现出久违的平稳。在价量表现上，销售规模回落至单月100万平方米左右的中位，而在国家统计局发布的房价变动表现统计中，惠州房价出现0.1个百分点的浮动，基本保持量价平稳的局面。

　　结合当前市场形势和楼市调控的大环境，针对惠州楼市将如何发展，调控政策加剧是否会出现及营销趋势变化等问题，南方日报记者走访多位行业人士进行探讨。

　　看市场

　　销售渐暖，量价平稳

　　始于2016年10月的楼市调控，在深圳客不断聚集助推下，使得一路狂奔的惠州楼市价量表现戛然而止。前期频繁突破150万平方米销售规模的市场迅速回落，在2016年第四季度稳定在月均100万平方米左右。在价格表现上同样明显，得益于行业销售行为的规范化，企业蓄意拉高价格和制造恐慌等行为均有改善，房价保持稳定。

　　延续到当前2017年一季度市场，尽管楼市低开的局面符合各方预料。但1月7576套、2月5407套房的销售量仍然始料不及。

　　在2016年备受市场关注的惠城仲恺，在1月、2月交出近年来低位表现的2155套、1549套。而3月截至23日，也仅有2336套房的交易表现。尽管回升势头明显，但对比起2016年同期市场仍旧低迷。楼市专家、世联行副总胡光宇表示，这是市场脱困的表现，伴随政策和市场预期的逐步稳定，楼市交易量正在缓慢复苏。他坦言这符合新年伊始楼市“攀爬”的惯性。

　　另在市场推售层面，对比开发企业在调控初期的不适应，纷纷放缓入市节奏的情况，当前市场下企业开始稳步入市。隆生皇冠花园、汇显泰华园、家华园，以及鑫源名筑花园、中信水岸城等楼盘都推出新产品，一改此前新货断供、市场仅靠楼盘尾货销售的局面。

　　“对于任何长效性的市场，快建快销都是主题。”胡光宇直言，面对市场突降而至的调控，部分企业会有暂缓入市、等到调控缓解再提价销售的想法。但从长效来说，企业保持一定的利润率，加快销售节奏、快速回款，从而进入新的拿地开发周期，相较于单价多卖几百块钱，资金能快速周转对于企业更为重要。

　　长期关注惠州楼市的独立评论人余鹤皋对此予以认同。他介绍，在市场调控不断深入的大背景下，惠州楼市正在逐步完成新一轮意识重组。他认为，原本习惯高速增长的市场的企业，面对调控启动开始还抱有侥幸，但随着政策不断实施落地，企业开始慢慢习惯新的市场调控常态，相应的推货和销售开始步入正常步调。

　　看调控

　　调控有效，巡查常态化

　　2016年10月初，国庆长假周期，面对年初以来的楼市升温行情，北上广深等一线城市以及杭州、合肥等省会城市接连出台楼市调控举措。在珠三角区域，广州、深圳、佛山、珠海和东莞也启动调控新政，惠州同样不例外。应对市场量价的不断上行势头，为实现“稳房价、防风险”目标，惠州市政府发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》启动调控，严格规范行业销售行为。

　　紧随其后，为应对人为拉高房价和市场波动过快影响，市发改局、市房产局联合发布《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》，规范销售价格。再配合史上最严格的楼市检查，各级政府和主管部门展开密集的行业规范巡查，针对信息公示不规范、捂盘惜售、人为拉高房价、未明码标价等不规范行为进行查处，一大批违规违法销售行为企业受到通报查处。

　　到2016年底，市房地产市场监督管理工作领导小组办公室负责人、市房管局副局长杨小明，在楼市调控新闻媒体通气会上面对记者询问楼市检查是否会延续的问题时直言，调控将成为惠州楼市的新常态。市场检查将动态化和实时化，发现问题及时处理。

　　当前，在国家的宏观楼市层面迎来新一轮调控新政。北上广深以及郑州、长沙、东莞等城市迎来新一轮加码政策。具体到惠州，尽管日前多个微信公号发布的惠州调控新政消息都被证实子虚乌有，但惠州楼市调控如何演变仍受各方关注。

　　“惠州楼市当前逐步平稳，调控成效已经很明显。”余鹤皋在谈起惠州调控加码的可能性时表示，以2016年10月的调控作为参考，新一轮调控是否会出现，首先需要搞清楚是为什么要调控。与当前出台加强版政策的城市比起来，惠州2016年调控政策落地，当前量价开始平稳，且在大量一线房企进驻的大背景下，市场风险有效得到规避。

　　余鹤皋介绍，在18日国家统计局发布的70大中城市房价变动数据中，惠州房价环比增长率为0.1%，再往前看，均维持在0.5个百分点以下，这意味着调控政策已经有成效，楼价依然稳定。

　　市中介联盟会长、同协房产总经理李雁豪则表示，尽管新政出现的概率不大，但新一轮市场检查和整治很可能在短期内再度出现。“看看交易市场，备案价之外搭配装修款销售、广告宣传概念混淆等情况再度出现，这无疑是不和谐的。”李雁豪说。

　　看营销

　　渠道为王，按效果付费

　　在2016年的热销市场，活跃于楼市交易双方之间的中介机构成为营销主力渠道。作为开发企业销售的渠道商，房地产中介机构搭建的电商平台数量激增，在市场交易中扮演重要角色。

　　事实上，这一局面在此前两年的低迷市场早已出现。由于市场销售不畅，市民购房热情不高，房多多、吉屋网、搜房网等电商平台依托分散于城市各个区域的上千家中介门店和数以万计的中介经纪人，拓展客户渠道、沟通供需双方。

　　在低迷销售市场周期里，彼时的行业观察认为，因为供需双方的割裂，基于淡市下企业的无可奈何，中介机构应运而生，但随着市场回升，上门客户增多，将逐步被市场所抛弃。但进入2016年的暖市环境，市场呈现截然不同的局面。

　　在深圳客持续进入惠州置业的环境下，大量楼盘从难觅客户到购房者扎堆，甚至部分热销楼盘出现排队抢购的局面。在这种局面下，开发企业并未抛弃中介机构，而是进一步联合中介在房价外额外收取团购费，开发企业和中介平台商定团购优惠后，通过驻场的方式将上门客户纳入其中。由于团购费用通常独立于房价之外收取，被广泛质疑为变相拉高房价。

　　进入新年市场，随着监制价格进一步规范，以往备案价格远高于销售价格的情况不再出现，开发企业在价格监制环节基本与市场销售价格持平。此外，跟随市场供需的表现，企业折扣销售的空间有限，这也使得部分平台逐步被企业抛弃。

　　在记者走访过程中，泰华园、千花岛等多个楼盘都不再通过平台电商拓客，而是直接与二手中介门店和经纪人签订渠道合作，由开发企业根据成交效果在后期给予结佣，不再需要额外收取购房者的团购费等附加费用。

　　李雁豪介绍，中介机构能够与开发企业直接签订拓客合作协议，意味着中间环节的减少。此外，按照实际销售成交表现给予结佣也能避免提前收费产生纠纷。李雁豪同时表示，企业更多还是看效果来付费，在新的价格监制环境下，直面中介经纪人能实现自身利益的最大化。

　　“根本原因还是供需关系的转变，市场的长效回暖给了企业足够的自主。”胡光宇说，惠州的中介机构比较分散，基本没有链家、家家顺这样的巨无霸，平台电商确实能够整合更多拓客资源，当前市场发生转变，还是因为客户量增多给了企业足够信心。

　　相关

　　行业协会呼吁规范市场严禁炒作

　　近日，惠州市大亚湾区房地产协会发布《关于加强规范区房地产市场宣传行为的通知》（下称“通知”），这是首个行业协会针对行业规范发出的文件。通知指出，针对部分房地产从业人员有意混淆“大湾区”和“大亚湾区”的概念，以及以“项目即将封盘大幅涨价”消息制造市场恐慌的行为，政府相关职能部门和协会予以严禁，同时明令禁止企业在高速路口及主干道的不文明派单行为。

　　记者注意到，通知明确表示，市政府对于房地产市场“稳价促量”的政策方针短期内不会改变，表明近期流传的惠州市限购政策短期内不会出台。这也就意味着在当前阶段稳房价、去库存仍是主要目标。大亚湾房协在通知中还表示，各房地产企业要放眼大局，从长计议，配合政府部门做好稳控房价工作，避免过热炒作导致更严厉的调控措施出台。

　　“协会发文的立足点还是行业自律。”行业观察人士表示，由于没有具体行政职能权利，协会更多是从行业自律层面进行呼吁。该人士同时表示，结合当前宏观楼市的表现，作为行业组织，配合政府规范市场的大主题，呼吁组织内部企业进行规范是非常必要的，这对于区域市场的平稳健康尤为关键。

　　[来源]南方日报

　　[记者]张峰

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