一线城市二手房市场加速调整。据贝壳研究院RealData数据显示,11月北京成交均价环比下跌2.8%,上海下跌3.2%,深圳下跌4.5%,单月下跌幅度明显,是本轮楼市调整期波动较大的月份。11月份成交均价的加速下跌,既是三季度楼市先行指标走弱的结果(带看量走弱、挂牌价持续调降),同时也会影响业主和购房者的预期。自本轮楼市调整,北京成交均价最大回撤约11%,上海约19%,深圳约8%l楼市下行期成交量萎缩,仅为2016年的1/2。北京一二手房合计成交2016年33万套、2017年17万套、2018年至今16万套,其中新房占比约20%,上海一二手房合计成交2016年48万套、2017年20万套、2018至今18万套,新房占比约25%,深圳一二手房合计成交2016年14万套、2017年9万套、2018至今8万套,新房占比约30%。 一线城市新房批准入市套数同比增长较快,短期分流购房需求。11月北京商品房住宅批准上市套数累计同比增长170%,上海70%,深圳10%(前值-17%)。随着楼市的下行,预售证的管控逐渐放松,房企面对当前的市场环境,无论是看淡后市主动推盘,还是现金流压力被动推盘,最佳策略均是加速销售加速现金回款。短期新房放量,新房大量入市短期对二手房市场产生影响。 一线城市销售回升,但是销售/批准入市的比值快速降低,销售难度加大。虽然近期销售量随着预售证加速发放有所回升,但市场遇冷销售难度加大,至11月北京销售/批准入市的比值降至50%,类似与2014年市场环境,历史低位。上海为90%,库存开始回升。深圳为120%,今年整体库存仍然持续降低,但近期销售难度加大,销售/批准入市开始走弱。 二线城市房价全面走弱。二线城市二手房成交价自最高点回调比较明显,平均议价空间上升,价格调涨占比降低,业主成交周期上升,11月份仍然延续下跌趋势l一线城市租金小幅下降,二线城市租金分化。11月北京平均每月整租租金83.1元/平米,环比下降1.2%;上海平均每月整租租金67.4元/平米,环比下降0.9%;深圳平均每月整租租金77.1元/平米,环比上升0.3%。今年以来,天津、苏州、合肥、长沙、惠州租金涨幅较明显,大连、无锡、郑州的租金有一定下降,其余城市租金相对平稳。 投资建议:居民杠杆率趋势难以改变,长期看好一二线城市基本面,地产公司集中度提升趋势延续,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐万科a、新城控股、绿地控股、保利地产、招商蛇口,受益标的还有华夏幸福。 风险提示:货币政策大幅收紧,房产税出台超预期。

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