去年南山豪宅逆市而上成交均价高达82185元/平

　　在过去30多年里，南山的定位几度演变。如今，随着深圳城市中心一路西移，南山房价领跑势头愈发凸显。深圳中原研究中心统计数据显示，2016年，哪怕调控基调一直没放松，但南山新房成交均价高达82185元/平方米，环比2015年的56474元/平方米大涨45%．

　　一路突破“8”字头，最关键原因在于南山新盘的“多金”。“2015年，南山的新房价格基数低，加上去年豪宅入市频繁，因此片区年度环比涨幅比较大。”深圳中原研究中心总监王飞如此解释。从去年第二季度开始，在调控威力初显之下，深圳市场成交量逐渐萎缩，但与此同时，豪宅却逆市而上。根据此前美联物业全国研究中心的数据，去年上半年，南山共推出8个新盘，基本都是豪宅项目，均价都在“6万+”以上，其中“10万+”豪宅项目有5个。

　　高企的房价并没有阻挡购房者对于这个片区的热情。在深圳中原研究中心的2016年年报中，南山是去年深圳成交量唯一增加的片区，全年共成交91万平方米，较2015年增加了11%．

　　二手房方面，去年全年，南山二手房均价也进入“7万”时代，为74063元/平方米，环比涨幅同样高达45%．

　　南山房价水涨船高，与其本身近几年的飞速发展有着密不可分关系。区域规划的利好不断，在前海蛇口自贸区、后海总部经济区、深圳湾总部基地、留仙洞战略性新兴产业总部基地等几大重点片区的开发加速之后，南山的战略性新兴产业集中度愈发加强，经济中心、科技创新中心、文化中心与国际交往中心的定位逐渐实现。

　　目前南山区不到182平方公里的土地上，集聚了8000多家科技企业，拥有数百家上市公司的企业总部大厦，聚集着一大批中国顶级的精英科技公司。受此影响，深圳湾、蛇口、前海、西丽，几乎每一个区域都演变为高端住宅的聚集地。“随着一系列规划的落实，南山未来将成为深圳豪宅中最高端的区域。”深港房地产专家罗振坤做出了这样的判断。

　　不过，刚过去的2月由于南山高端项目成交占比回落，成交均价环比下跌11%至75882元/平方米。在本周的踩盘过程中，南都记者发现，目前南山在售的一手楼盘中，西丽片区还属价格洼地，塘朗城（参数图库最新动态价格走势）、万科云城（参数图库最新动态价格走势）等公寓新品价格在6．5万元/平方米以上。前海的卓越前海壹号，二手房价格高达9万-10万元/平方米。去年开盘折后单价4．4万元/平方米起的山语海，如今大户型均价已经去到7．8万元/平方米。位于蛇口的半岛城邦，去年4月开盘成交均价10．5万元/平方米，当前售价也上调至11万-15万元/平方米。有业内观察人士表示，虽然“调控风”未停，但一众开发商对于片区楼市上扬的预期颇为一致。而且，从目前了解的情况来看，南山多数项目在年中均有推货计划。可以预计，今年的南山市场或将延续去年以来的热度。

　　片区扫描

　　前海、蛇口片区

　　成改革开放新引擎

　　前海拥有深港合作区和自由贸易区双重身份，被誉为中国的“曼哈顿”，重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务及其他专业服务业等四大产业。计划到2020年，总建设规模达2600万-3000万平方米，就业岗位65万个，居住人口15万人。而蛇口片区则是深圳连接港澳和“一带一路”沿线国家的重要门户，将抓住机遇，打造21世纪海上丝绸之路的桥头堡。

　　在政策上，南山区大力支持前海、蛇口自贸片区的各项改革创新举措。在金融改革创新方面先行先试，两大片区加快推进跨境人民币业务创新，深入开展跨境人民币贷款，境外发行人民币债券等业务；稳步实施资本项目可兑换试验，开展外债宏观审慎管理试点、外商投资企业外汇资本金意愿结汇、跨境双向股权投资试点等创新业务；深化深港金融合作；积极鼓励创新型金融机构和新兴金融业态发展；加快组建股权交易中心等机构。

　　加强与香港的合作也是重要一面。未来将加快实施支持香港发展的“万千百十”工程，力争到2020年实现：前海由港资企业开发的建筑面积超过900万平方米，开展商务活动和就业的永久性香港居民达到10万人，吸引1万家港资企业落户；港资服务业规模突破1000亿元；前海成功孵化培育出港资创新创业型领军型企业超过100家；建设香港10大优势产业聚集基地的目标。加快推进港货中心、港铁集团、金银业贸易场、全球商品保税展示交易中心等项目建设。

　　此外，将发挥政策优势，加大双向投资力度，鼓励境内企业以前海蛇口为支点，向“一带一路”沿线国家开展投资，合作建设国际技术转移中心和推广基地。鼓励“一带一路”沿线国家在前海蛇口设立企业，同时，积极吸引世界自然基金会等国际组织落户。两大片区还将推进“三城一港”建设，分别是前海蛇口自贸新城、前海国际金融城、香港现代产业城及蛇口国际枢纽港。

　　打造“山·海·城”城市特色

　　按照中心城区的战略定位，强力推进南山前海-后海城市主中心建设，加快重点片区的开发，发展大沙河创新走廊，精心塑造活力滨海岸线，推进北部片区协调发展，打造“山·海·城”城市特色。建设南山前海-后海城市主中心，加快建设前海商务中心区、后海金融商务总部经济区和深圳湾超级总部基地等重点区域。

　　其中，高新区北区将成总部企业高度聚集、地上地下立体交通发达、生活环境优美宜人、创新资源快速流动的现代化国际化总部基地。将对现有区域进行拆除重建，通过城市更新，扩大企业发展空间，争取实现高新区北区升级改造。

　　规划中的西丽次中心，则是发展战略性新兴产业，引导企业总部集聚，高标准建设留仙洞战略性新兴产业总部基地。结合西丽枢纽站的定位提升，加快西丽老中心区及大沙河沿岸区域的整体更新，推进曙光仓储区的转型升级，建设配套完善的北部片区商业文化核心区。

　　此外，目前来看，深圳湾超级总部基地的在建项目，包括总建筑面积37万平方米的中信金融中心项目、总建筑面积41.9万平方米的地铁红树湾项目；而后海金融商务总部经济区方面，目前已出让用地56.96公顷，引进32个项目；留仙洞战略性新兴产业总部基地方面，在建项目包括总投资约140亿元、总建筑面积127.8万平方米的特建发1街坊项目，总投资约103亿元、总建筑面积133.5万平方米的万科云城项目。

　　今年将发放住房补租资金4亿

　　2016年5月，南山发布“领航计划”，提出在深圳湾生态科技园建立“人力资源服务产业园”，引进国际猎头、高端人力资源服务机构；设立“南山区人才发展基金”，实施“一街道一人才公寓”计划，落实人才安居等多项举措。

　　南山区住建局最新公布数据，据不完全统计，目前深圳市市级层面在南山区筹建的保障房项目有32个、住房超过6万套。2017年将启动1-2个棚户区改造项目，筹建保障性住房5000套，供应人才住房3000套，并将深入实施“领航计划”，打造国际化高端人力资源服务产业园。

　　此外，南山区住建局表示，2017年将发放住房补租资金4亿元，相比2016年增加1亿，解决人才安居问题，接下来南山将全力推进市安居集团南山子公司运作，开展企业人才住房配租及补租工作，实施质检站、安监站、造价站“三站合一”，简化程序，加快推进人才保障住房建设。

　　在企业支持方面，据南山区财政局公布数据，2016年南山投入自主创新产业扶持资金11.9亿元，对节能减排及循环经济、企业上市融资、产业金融、企业研发等重点领域的4300多个项目进行了支持，2017年南山计划安排财政资金33亿元用于科学技术方面的支出，其中包括实施高新技术企业倍增计划，新增国家级高新技术企业600家左右，促进新一代信息技术、物联网等向千亿级产业集群迈进，促进生命健康、航空航天等向百亿级产业集群迈进等目标。

　　近日还公布《南山区金融发展专项资金实施细则（讨论稿）》并征求意见，其中提出在南山区新设立或新迁入的金融机构总部，最高可获一次性落户奖励3000万元，同时还有最高额度达1000万元的办公用房扶持以及100万元到500万元不等的金融创新贡献奖励。

　　西丽高铁新站

　　与深圳北站定位相同

　　今年2月，深圳市交通运输委员会公布《深圳市综合交通“十三五”规划》，其中提出将西丽火车站改造成为高铁新站，作为“四主五辅”铁路客运枢纽体系中的一“辅”来打造，预计今年内将会启动规划与建设。根据规划，西丽高铁新站枢纽将与深圳北站具有相同定位，设置11个站台、20条线，集高铁、国铁、轨道交通和城市快线于一体。

　　包括续建项目在内，今年同时开工的地铁线路其中有5条（段）经过南山区，分别是5号线南延线、9号线的西延线和南海大道支线，以及12、13号线。其中5号线南延线已于2014年开工，预计2019年底建成；9号线西延线于2014年底开工，预计2020年建成；9号线南海大道支线于2016年开工，预计2020年建成；12号线预计于今年年底开工，2022年建成；13号线预计于今年开工。

　　在教育、医疗等基础设施配套方面，根据《南山教育事业发展第十三个五年规划（2016-2020年）》，未来五年南山将投资30亿元，新改扩建30所学校，新增优质学位3.4万个，目前按拟定计划，今年南山就将有深圳湾学校、留仙学校、香山里小学3所新学校及1所迁建学校———荔香学校，于9月开学，新增学位7000个。2017年还将推进南山医院改扩建工程，加快南山中医院、太子湾国际医院建设，建成深圳大学学府医院、孙逸仙心血管医院，并建设1-2家2000平方米以上的区域社康中心，新增14项公共卫生服务。

　　此外，南山博物馆将在年中向社会开放，粤海、蛇口文体中心工程也已开工，还拟新增5家限时免费、低收费、向市民开放的社会体育场馆，多角度完善南山文体配套。

　　片区定位

　　“四个中心”战略定位让南山越发成熟

　　早在2010年，深圳市城市总体规划就确定城市发展的2个主中心，即福田-罗湖中心和前海中心。在强化福田-罗湖中心对全市综合服务功能的基础上，推进前海中心的建设，构筑区域性高端服务业集聚区。其中，前海中心包括前海、后海等核心区域，均位于南山辖区。而在“十三五”规划案中，南山区做了进一步细化，制定“四个中心”的战略定位，分别是经济中心、科技中心、文化中心和国际交往中心。

　　具体来看，经济中心目标在于做大总部经济，做强高新技术产业，做优战略性新兴产业，布局未来产业，提升先进制造业，大力发展现代服务业，推动产业向高端化发展。以前海片区、蛇口片区、深圳湾超级总部基地、后海金融商务总部经济区、留仙洞战略性新兴产业总部基地、深圳市高新区北区等片区为重点，培育跨国集团总部集群、金融产业集群和信息产业集群等。

　　科技中心则力争到2020年，国家自主创新示范区核心区建设取得突破性进展，涌现出一批具有国际一流水平的创新型企业，在以新一代信息技术、新能源、新材料、航空航天、生物医药、智能制造为代表的新兴产业领域达到国际水平，成为全国科技创新高地，创新实力位于世界发达城市或地区的前列。

　　而文化中心是推动深圳歌剧院等文化设施选址南山。深层次挖掘文化旅游资源，推动太子湾国际邮轮母港建设，促进华侨城创意旅游区等重大文化旅游景点转型升级。国际交往中心方面，支持举办全球财富论坛和“一带一路”国际音乐节、国际设计周、蛇口太子湾国际邮轮母港旅游节等有影响力的国际活动和文体赛事。

　　回看上一个五年计划，在明确“国家核心技术自主创新先行区”及“现代服务业发展样板区”等战略定位的前提下，“十二五”期间南山区硕果累累。其中经济实力迈上新台阶，经济保持平稳较快增长，2015年，全区本地生产总值达3715亿元，是2010年的1.85倍，“十二五”期间年均增长12.5%；创新能力取得新提升，创新实力保持国内领先水平，2015年全社会研发投入超过215亿元，占GDP比重达5．8%，达到国际先进水平。科技进步贡献率达75%，接近美、日等发达国家水平。此外，在社会建议、生态环境、全面改革方面亦有显著突破。

　　专家说

　　豪宅扎堆，必然带来城区人口转换

　　深职院房地产研究所所长邓志旺

　　有人拿南山科技园与洛杉矶硅谷对比，还把前海和纽约曼哈顿比较，这其中确实有可比性，因为就南山的高科技产业来讲，在全国仅次于北京的海淀区，在科技创新、产城一体化上做得非常不错；而前海作为自贸区，是深港合作示范区，也是人民币国际化的重要载体，是国家金融领域的重要组成部分。

　　前海自贸区对南山的产业结构已有了非常大影响，从过去以高科技、工业为主的产业结构，调整以金融、总部基地、金融服务业等为主的产业结构，实际上目前有很多这类企业都注册到前海，围绕前海的优惠政策开展业务；另一方面，深圳以前仅以福田、罗湖为中心区，现在已形成了福田-罗湖、前海的双城市中心。而在粤港澳大湾区的整体规划下，南山更是重中之重。

　　不过，未来将对南山城市定位、城市规划、城市管理提出更高要求，过去可能站在深圳以一个城市的角度来发展，而为打造成国际级的城市核心区，南山区未来应该站在粤港澳大湾区的高度下重新审视自己，这是一个挑战；另外，南山区土地资源有限，地价、房价、租金以及企业的经营成本快速上升，明显影响创新企业，那么怎么营造一个宜居、宜业、宜创的城区氛围，则是南山区要面临的另一个挑战。

　　此外，随着政策进一步落实，房价上涨毫无疑问，不过，豪宅扎堆则是匹配了南山未来的定位，必然会带来城区人口的转换。豪宅扎堆则是匹配了南山未来的定位，必然会带来城区人口的转换。当然政府也在给初创企业更多的扶持，加盖更多的保障性住房、人才住房，使其成为有机的城市体。

　　南山的豪宅区定位很难撼动

　　深港房地产专家罗振坤

　　作为目前深圳豪宅最密集的区域，南山的豪宅区定位是很难撼动的，即使当前所说龙华有“豪宅化”的势头，但这里面虚高的成分比较多，龙华要达到“豪宅化”至少还需要十年的发展，等到南山中心区得到充分发展，中心区真正北移的时候。

　　当前深圳对于南山也有一系列建设规划，包括前海商务中心区、后海金融商务总部经济区、深圳湾超级总部基地和西丽次中心，随着这些规划的落实，这几个概念整合将整体带动南山区域发展，使南山成为豪宅里面最高端的区，房价也会随之上涨，但是在最近这一年由于政府把控严谨，将可能不会看到大幅的上涨。

　　另外就目前来说，这些规划建设的实际效果还没有出来，而且这些规划要真正达到建设目标，还有很长的路要走，包括基础建设和政策环境等多个方面，当前更多的是心理因素影响推动南山区域价格上涨。以前海自贸区为例，我们看到它注册的公司很多，但是事实上它对实体经济的贡献还没有显示出来。这些规划建设成熟，达到预期还需要五年左右。

　　还有一个最近很火的概念是“粤港澳大湾区”，深圳作为其中重要的一环发挥重要作用，大家对于南山、前海也寄予厚望。在经济上来说，这对于深圳以及南山的发展，肯定是一个很大利好，但这其中也存在挑战。就深圳目前的土地现状来看，如果要在深圳进行这些智能产品、高新科技产品的生产基地，其实是很困难的，我的想法是充分发挥湾区的聚合优势，在南山进行这些产品的研发，东莞、惠州等临近区域进行生产，这样既能缓解深圳土地资源紧张、生产方面的瓶颈，又随着产业的外延，轨道交通的完善，居住需求随之外溢，从而有可能会抑制南山房价的增长速度。

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