禹洲地产：平衡“三驾马车”交出靓丽成绩单

　　来源：经济观察报

　　龙月

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　　2018-06-25

　　龙月

　　禹洲地产股份有限公司（01628.HK，简称“禹洲地产”）是一家有独到价值观的企业。多年来，这家企业坚持做“禹洲特色”的地产开发商，在保证增速的同时，致力于平衡“规模”“利润”“风险”三驾马车。凭借卓越的分析及调研实力、前瞻性布局及严谨的成本管控，保持了行业领先的利润水平，并实现股东利润最大化。

　　全国人大代表、禹洲集团董事局大大林龙安太平绅士表示，禹洲地产坚守“区域深耕，全国领先”的战略愿景，在六大都市圈进行布点深耕，积极探索多元化发展，发挥品牌优势，致力于保持稳健及可持续的业绩表现。公司对于今年完成600亿元的销售目标充满信心，力争在2020年前跻身千亿房企行列。

　　公司1994年成立于厦门，以“大禹治水，荒漠成洲”作为精神内涵。2009年11月在香港联交所成功上市。2016年，总部搬迁到上海，并于第二年全面启动“区域深耕，全国领先”的战略，探索多元化发展路径。向千亿房企目标迈进。

　　24年来，林龙安带领禹洲地产从无至有、从海西地区的一家领军房企发展成为如今集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的多元化、大型综合性集团企业。

　　靓丽成绩单

　　2018年，对于禹洲地产股份有限公司（01628.HK，简称“禹洲地产”）来说，是一个收获的年份，利好消息不断。

　　今年年初，禹洲地产收购沿海绿色家园（01124.HK）的7个优质项目，在苏州、重庆、泉州、惠州、毫州及河南共计购入8块优质地块，总建筑面积约120万平方米。截至目前，禹洲地产已于全国6大都市圈布局25城，总土地储备超过1500万平方米，货值超人民币3000亿。

　　随着今年1月重磅收购沿海家园资产包，2月成功发行3.75亿美元债，3月被纳入恒生大中型指数成分股及沪港通交易名单，5月份入选MSCI中国指数新增的302支股票，禹洲地产，更多受到资本市场的关注。西南证券、招银国际、工银国际、兴业证券、星展唯高达、海通证券及德意志银行等均对禹洲地产做出推荐。

　　6月13日，禹洲地产凭借行业领先的优异表现，获得“优质中国房地产企业大奖”。该奖项的评审委员会由香港股票分析师协会和多位资深股评人组成。此次获奖是对禹洲地产品牌价值、稳健及可持续业绩表现的肯定。此前的6月5日，禹洲地产因优良的业绩、稳定的收益、股价走势稳健、市场形象良好等表现，也荣登中国蓝筹企业榜主榜。

　　禹洲地产年报数据显示，2017年，公司超额完成调整后的年度合约销售目标，最终以人民币403亿596万元的成绩创下历史新高，按年上升73.69%。年内累计合约销售建筑面积为238.09万平方米，按年上升30.19%。合约销售均价约为每平方米人民币16929元，按年升33.41%。

　　业内关注到，2017年，禹洲地产不仅如期完成400亿的合约销售目标，同时积极补充优质土地储备，梳理具有禹洲特色的产品线组合，除物业销售的主营业务外，商业板块、酒店运营及物业管理均获有不俗的表现。

　　值得一提的是，2017年，禹洲地产产品组合发生变化。积极布局全国一二线核心城市及其周边轨道交通便捷的卫星城。适应市场推出符合现代消费升级需求的优质住宅产品。迄今，已建造项目逾90个，总土储价值超人民币3000亿，为超过20万业主提供舒适的家园。产品覆盖公寓、别墅、写字楼、酒店、综合商业和大型城市综合体等多种业态，并且每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。

　　平衡“三驾马车”

　　在太平绅士林龙安的战略思想中，“积极而不激进，积小胜而为大胜”是其一直坚持的企业发展思路。禹洲地产在保证增速的同时，始终致力于平衡“规模”“利润”“风险”三驾马车。

　　禹洲地产执行总裁蔡明辉表示，今年公司计划推出的货量达900多亿元，其中上半年供货占比35%，下半年占65%，6月份开始将会大量推出。对于今年完成600亿元的销售目标充满信心，并力争在2020年前跻身千亿房企，提早实现千亿销售规模。

　　分析人士表示，禹洲地产已连续多年交出令人满意的业绩，利润率连年保持优于行业平均水平，2017年全年毛利率为35%，净利率为15%。加上公司布局的六大都市圈，能够很好地抵抗行业周期带来的冲击，其强劲的并购能力及成本管控能力，比如销售及行政开支仅占合约销售的2.5%，远低于行业平均，其利润率被持续看高。

　　禹洲地产特别被业内看好的，不仅是其亮眼的业绩表现，更是其稳健的财务状况、丰富的土地储备、稳健的风险控制，引领行业的盈利能力及高派息的分红政策。能在保持高速发展的同时，仍然维持行业领先的利润水平，是这家企业的独到之处。

　　摩根大通预期，禹洲地产未来三年毛利率可维持高于30%，核心利润率高于14%。基于18-20年预测权益合约销售年复合增长达50%，预计未来三年的收入年复合增长可达34%。认为其未来增长强劲，但其净负债率仍可保持在低于80%的合理健康区间，财务表现稳健。

　　凭借着优异表现财务，公司在今年2月，被纳入恒生综合大中型股指数成份股，从市值、股票流通量、业务表现及财政状况等各项指标均达到较高水平；5月份公司入选MSCI中国指数新增的302支股票。该变动已于5月31日收市后正式生效。此次MSCI中国指数纳入302支股份，禹洲地产成为MSCI指数体系中为数不多的地产标的股之一。MSCI提供全球指数及相关衍生金融产品的指标，是机构投资者、基金经理、经纪交易商等最常用的国际股份投资基准。目前，全球超过90%的机构股票资产以MSCI指数为基准。

　　布局全国提速战略发展

　　千亿之行，始于足下。自2017年禹洲地产全面启动“区域深耕，全国领先”的战略，开始向千亿房企的目标迈进，公司着重在长三角都市圈、海西都市圈、京津冀都市圈、大湾区都市圈、西南都市圈、华中都市圈进行等六大都市圈布点深耕。

　　林龙安在今年一季度经营工作分析会上提出明确要求，布局未来业务，完善投资布局，拓展拿地渠道，探索从房地产建造商向城市生活运营商，再到生活空间服务商的转型升级。以上海和深圳为支点，借助上海的资金流、人才流和信息流支持，以及粤港澳大湾区战略发展，增速发展。

　　禹洲地产目前的土储战略布局以一二线为主，以城市群纵深发展。比如一二线城市，以西安、成都、重庆为重点目标的全国性战略布局已全面展开；区域性城市布局，如京津冀一体化，公司正在对唐山、承德、北京、天津、河北、保定及其周边保持持续关注；长三角区域的舟山、太仓、昆山周边城市也已经全部进入布局视线。

　　2018年伊始，禹洲地产成功与沿海家园达成收购协议，以人民币38亿元购入7个优质项目，这在公司发展史上及并购史上是重大里程碑。能够成功将业务版图拓展至北京、沈阳、佛山等核心城市，为公司未来发展提供充足土储保障。同时，收购项目位于五大核心一、二线城市，地理位置优越，发展潜力巨大，可为集团提供持续性现金流，增加多元化的收入来源，丰富禹洲的产品结构。

　　值得一提的是，随着港珠澳大桥的通车，粤港澳大湾区建设步入实质阶段，禹洲地产对于在大湾区乃至整个珠三角地区引发的“桥头堡经济”和“粤港澳生活圈”的区域效应将给企业发展带来机遇，非常重视，并将大湾区作为未来公司布局的重中之重。

　　2018年，禹洲地产积极探索转型升级与创新发展的新思路与新路径，成立了相关事业部，将进军特色小镇、产业小镇的开发作为未来的战略发展方向之一。今年五月，成功与中国航天建设集团携手在承德推出首个“军民融合航天智慧小镇”。承德航天智慧小镇项目开发用地占地面积约为4000亩，建成后将成为中国首个军民共建的航天技术发展与成果的重要集成与展示中心。

　　随着住房制度改革的深入，2017年7月住建部等部门选取首批12个城市开展住房租赁试点。随后，全国超50个城市出台了支持住房租赁的政策，多渠道增加租赁住房供应。禹洲地产看准趋势，适时布局租赁市场。今年成立了租赁事业部、医养产融事业部等，提升产业链纵深发展，长租公寓将成为禹洲未来的重要发展方向。

　　禹洲地产还将2017年定为禹洲设计的“产品、标准”年，根据所在地、客户属性及项目分类等因素，确立住宅产品线标准，即瞄准高端改善人群推出“雍禧系”、改善型人群的“朗廷系”和以及刚需型需求的“嘉誉系”。过去一年中，三大产品系已在上海、南京、杭州等多个城市项目中落地推广，追求有质量增长，提升产业链布局。

　　目前，禹洲全国化布局已初具规模，形成长三角、环渤海、大湾区、华中、海西、西南六大区域，进驻北京、上海、南京、杭州、苏州、合肥、天津、惠州、武汉、厦门、泉州、福州、香港等25个城市，在“区域深耕，全国领先”的战略驱动下，以核心城市带动区域，稳步扩张，正在形成城市群规模效应。

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