首页 > 最新信息 / 正文
停车费涨、物管费涨价没商量,为什么我家的小区与物管公司矛盾多,但别人的小区不仅有物管费降价的,还有年终能分钱的?近年来,全国各地涌现了一批业委会自管小区的成功案例。这些小区经过多年来的探索,形成了一整套比较成功的自管经验和实操方法,真是“羡煞旁人”。7月2日,“2017华南和谐社区高峰论坛”暨全国优秀自管小区经验交流会在五羊新城举行,集中发布了30多个小区案例,记者从中了解到,原来广州已经有十多个业主自管小区,其中,既有已经自管十多年的,也有刚刚开始自管之路的。
文/广州日报全媒体记者刘丽琴
广州自管小区已有十多个
目前,我国大多数小区都是委托物业服务企业管理,因管理不善而导致物业公司和业主之间纠纷不断的小区不在少数。事实上,根据《物权法》相关规定,只要经过业主大会“双过半”表决通过,小区业主就可以选择自行管理模式,即在小区全体业主授权下,由业委会带领小区居民对小区物业进行全面自行管理。据悉,本次由广东省华南和谐社区发展中心主办的高峰论坛以“自管”为专题,发布了来自北京、上海、广州、深圳、南京、无锡、东莞、惠州等30多个小区案例,从案例来看,广州已有越秀区丰景大厦、越秀区乐景大厦、越秀区金山阁、白云区白云家园、荔湾区金盈居、越秀区逸雅居、荔湾区金盈居、天河区碧海湾、天河区南粤阁、天河区天成居、海珠区佳兴大厦、天河区半山雍景苑、越秀区新河浦等十多个小区实行了业主自管。
广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁表示,业主自管是可以实现、可以运作好和可以复制成功的,从几百户的单体楼小区到数十栋几千多户的小区,业主自管的模式都可以运作。这些小区无一例外都经历了“业主维权”、“业主自治”、“业主自管”这三个过程,从维权开始到对小区共有物权的责任分担和义务,是业主自管的升华过程。所谓自管,并不意味着抛开物业管理公司,业主的自主管理和物管公司的管理是不同维度的,自管不仅仅是为了维权,仅仅关心与物管公司的关系是片面的,小区业主的责任和义务在哪里,有哪些共同决定权和共同管理权,是在自管过程中需要更多探讨的问题。
这些自管小区值得学习
从论坛发布的案例来看,实行业主自管的小区不少都有可观的结余收益。例如无锡春江花园是一个没有物业公司的自管小区,占地面积33.5万平方米,业主3252户,在物价上涨的情况下,小区0.5元的物业费一直不变,到目前为止自管已经9年的小区累计账面结余达1300万元。有1200户的宁波江南春晓2011年自管后,虽然向业主收取的物管费不够支付管理和维修成本,但共有部位收益的运营使得小区目前盈余和存款理财收益达到491万元。而在广州,已经自管13年的丰景大厦,只有220户,从开始小区欠付水电费到目前已建立起一个100万元的公共设施设备基金,可以平抑物业管理服务成本上升的压力。
看到这些案例,对比不少物业公司表示运营成本增长要涨物管费的要求,自然会让很多业主疑惑,物业公司管理下小区收益去哪了?对此,业内人士表示,小区的收益主要来源于共有部位的收益,出租共用部分的空间给电信运营和其他公司,通过收取小区车位停车管理费是最主要的途径。很多小区物管公司对收入支出不公开,业主自然不清楚小区收支的真实情况。
没成立业委会的小区这样做
有业委会可以决定是否聘请物管公司,那么没有成立业委会能自管吗?位于天河区的天成居小区用实践表明这也是可能的。天成居因不同意物管公司涨价方案,与物管发生纠纷,2013年有业主成立自治小组,尽管没有业委会,但根据《物权法》中有关“业主共同决定小区公共事务”的原则精神,只要经过半数以上业主同意,就可以实行业主自管。自管方案经过半数以上业主同意之后,2013年10月,天成居正式实行业主自管。而直到2015年,天成居才成立首届业委会。业主自治小组聘请了小区里面的退休和下岗的业主来负责小区的日常物业管理服务,还聘请了一位小区业主担任会计,还有一名义务出纳,每两个月收取一次物业管理费用,收取费用同时公布账目一次,不过一年多,物管费就结余10万多元。
小区自管难在哪里?
周活宁表示,实行自管的小区业委会掌握大量的小区共有资产,容易滋生腐败,需要监督和监管;业主自管还会遇到不少与政府部门打交道和如何处理有关税务的问题;工商部门和物价局会接到小区业主投诉而找业委会查处诸如:小区自管有无办理注册登记和收费许可,需要业委会拿出机构代码证、税务登记和作出停车场只对业主不对外经营的说明等。
税务处理是业委会自管过程中碰到最多问题的环节,小区车辆停泊费、小区广告发布和公共部分出租等收入一般要征营业税,而物业费归集算不算营业收入,需要与税务部门沟通。
此外,自管并不意味着脱离物业管理公司,业主自管是因共同的物权产生共同的利益,从而产生的集体管理行为。最主要的是,业主对自己权利义务的认识,小区管理需要业主形成契约精神、规则意识。
您有必要了解的法律知识
据商品房销售管理办法,业主在购买房屋的同时,应该签署一份业主临时规约,规约中就物业管理、物业收费等事项做出了明确的约定,并要求业主遵守。而根据《广东省物业管理条例》第三十六条的规定,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务,并签订书面的前期物业服务合同。想换上由业主选定的物业管理公司,前提是要成立业委会,据2013年披露的数据显示,广州的小区仅有25%左右建立了业主委员会。
有一些业主走出了另外一条路,那就是自管。事实上,根据《物权法》第七十六条相关规定,有关共有和共同管理权利的重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
小区想自管,可以这样干——
那么想进行自管的小区如何操作?据周活宁介绍,大家都是在摸索中前进,而现有已经成功自管的小区成为很好的取经样板。大致程序如下,首先要有热心牵头人,现有的自管小区多是因为与物业公司矛盾纠纷较大而走上自管的道路,有业委会的小区,由业委会提出自管方案,暂无业委会的也可以成立业主自管小组之类的组织之后,设定议事程序、规章等自管办法,并经过“双半数”业主同意,在小区达成自管决议之后,可以由业委会进行社会招聘,组建物业管理团队,执行具体管理工作。同时还需设立相关监管架构,负责财务公开等事务。
延伸阅读万达接管中信泰富商业物业 王健林现身减缓债券“负压”?物业回应保姆纵火案:事后有保安涂改消防检查记录奥宸地产遭物业扫地出门 欠薪3000万无力1次发放京沪大宗物业交易活跃度比肩国际一线城市北京万科物业西南管理中心长阳片区“睿之家”幸福驿站正式启用猜你喜欢
- 搜索
-
- 05-31康熙王朝:行森和玉林秀之争,让顺治出家到底对不对?
- 05-31刘备初期势力弱小,而且屡战屡败,却为何每次都能死里逃生
- 05-31曹植:一个不懂政治的文学家
- 05-31三国时期的刀剑巨头——诸葛亮
- 05-31朱元璋发明圣旨,但金句“奉天承运皇帝诏曰”我们一直都读错了!
- 05-31李载先、开化党;国格与人命;袁世凯单刀赴会…
- 05-31龙岩起义七十周年:走向黎明!章汤铭起义在村美
- 05-31冷血无情的唐玄宗李隆基,一天杀三个儿子!
- 05-31道士给雍正算卦,说了一个字,让雍正激动不已
- 05-31曹操花重金赎回蔡文姬,为何不迎娶他为妻子,反而赐给别人
- 1000℃佳兆业停牌三年后密集大动作 不死鸟已缓过劲儿?|佳兆业|中体产业gallery是什么意思|债务重组_财经
- 1000℃广东今夜新郎穿胸罩敲脸盆游街起将有大到暴雨 局地伴9级短时雷雨大风|雷雨大风|短时|暴雨
- 1000℃北京开往雄安新郎穿胸罩敲脸盆游街动车首发 耗时约80分钟|动车组|白洋淀|动车
- 1000℃深圳21岁男子沉迷游戏谎称被q秀文笔文学困 吓坏双亲来深寻儿_广东
- 1000℃ 惠东滨海景区周末游客爆棚 警方提醒游客理性出行_阳江频道_断剑之裔广东
- 1000℃【警方提醒】一万“滚”成两百万 套路太狠策动老爷车 不能碰
- 1000℃张少婷画作亮相SIAF第七届深圳国际艺术博览会|博览会|金雄镕艺术家_收藏
- 1000℃实力担当,价格走心,本田凌派 12月热销,最大折扣7.6折-叶锦添 流白汽车
- 999℃广发银行多地一级分行行长闪电被免 稽核格力空调遥控器说明组进驻|广发银行|南京分行_财经
- 999℃ 惠州凯宾斯龙田腾子基推120周年下午茶 独创新甜品获全球第二_惠州频道_广东
- 05-30昔时日本物语:日本古时候的灵异奇谈和怪谈
- 05-30李文忠险些激起兵变,城下许诺不杀降,舅舅朱元璋两次给他教训
- 05-30曹操为什么甘愿为司马懿作“嫁衣”?
- 05-29不论人非,不计人过,不忘人恩!
- 05-29成语:为虎作伥的故事
- 05-29一代神探,一个传奇,让我们走进狄仁杰了解狄仁杰
- 05-29春秋名将吴起才能出众,却为名利所累,临死还拉人陪葬,遭人唾骂
- 05-29成语:完璧归赵的故事
- 05-29天龙八部中慕容复想复国前燕在内的十六国皇帝名单
- 05-29当年慈禧简装西逃,连御林军都没有带,为什么上千里路毫发无损?
- 标签列表
-
- 惠州 (402)
- 历史 (243)
- 广东 (187)
- 广州 (118)
- 楼市 (90)
- 东莞 (84)
- 明朝 (75)
- 不完美妈妈 (72)
- 清朝 (69)
- 台风 (69)
- 深圳 (69)
- 房价 (67)
- 惠州市 (66)
- 广东省 (59)
- 文化 (59)
- 唐朝 (58)
- 高铁 (58)
- 曹操 (57)
- 房地产 (57)
- 三国 (54)
- 暴雨 (50)
- 珠三角 (50)
- 高速公路 (48)
- 房企 (48)
- 香港 (47)
- 中国历史 (43)
- 经济 (43)
- 政治 (42)
- 中海油 (42)
- 城市 (42)
- 日本 (41)
- 旅游 (41)
- 三星 (40)
- 空气质量 (40)
- 刘备 (39)
- 山竹 (39)
- 楼市调控 (39)
- 交通事故 (38)
- 刘邦 (37)
- 限购 (37)