受2016年火爆楼市的刺激，富力地产（02777）也交出了营收净利双增长的成绩。不过在表面看似漂亮的业绩下，2016年富力地产的核心业务盈利却在减少。

值得一提的是，富力地产的酒店营运、足球队等多项业务在2016年依然以亏损收场，未改往昔“拖油瓶”的形象。

此外，对于高负债的富力地产而言，融资成本大幅吞食2016年利润的问题依然存在。并且，随着房地产融资全面收紧，该公司融资成本能否下降还有待观察。

核心业务盈利下滑

鉴于此前有过两次未达年度销售目标的记录，2016年的销售额或让富力地产喘了一口气。在市况火爆的2016年，富力地产实现全年合同销售额为609亿元人民币（单位下同），仅略微超过原定600亿目标约1%，这一增速相比同业尽显乏力。

根据公告显示，2016年，富力地产的营业额为537.3亿元，同比增加21%，年内盈利70.56亿元，同比增加5%。智通财经注意到，富力地产物业发展业务在2016年的营业额为494.89亿元，同比增加21%，占总营业额92%。

虽然富力地产核心业务营业额在大幅增加，但是盈利却在减少。数据显示，2016年，富力地产物业发展业务的盈利为60.58亿元，同比减少2%。

对此，富力地产解释称，由于每平方米销售成本增加8%及平均售价稳定，公司整体毛利率由2015年的34%减少4%至2016年的30%。

值得一提的是，根据富力地产提供的按城市划分的毛利率显示，富力地产在广州的毛利率大幅缩水，由2015年的51%，大幅下降至2016年的30%。此外，南京在该公司所统计的城市中，毛利率最低，仅为21%。

据了解，广州是富力地产在华南地区的重点城市。广州2016年的协议销售约62.9亿元，在华南排名第一及全国排名第三。

值得注意的是，富力地产的土地储备较为分散。根据公告显示，截至2016年底，该集团土地储备为总权益建筑面积约4296.5万平方米，分布在国内32个城市和地区及海外3个城市。数据显示，除去投资物业的139.6万平方米后，重庆为富力地产土储最多的城市，共有454.7万平方米，占总土储的10.6%。

据了解，富力地产前几年发展不顺和其项目布局有关，富力地产曾被指“每一步都踏错”。根据CRIC研究中心的统计数据，富力地产2014年土地储备偏重三四线城市。2014年，三四线城市的房地产市场衰退明显，而富力地产在这个大区域上的业绩不给力，导致销售乏力。彼时，富力地产也注意到项目布局的问题，并表示，此后的业务重点将更集中在一线和二线城市，不会参与三四线土地收购。

然而，“风水”轮流转。万科董事会秘书朱旭在2月召开的电话会议中指出，房地产有一个大小年的周期，2016年可能是一二线城市的大年，今年可能会是三四线城市，比较好的年份，三四线城市的房价在短期内有上涨的可能性。据华夏时报报道，目前，投资客转战三四线城市，房价已经上涨。

酒店营运、足球队等业务长年亏损

根据富力地产的业绩公告显示，2016年，除了物业发展和物业投资盈利外，富力地产的酒店营运、建筑服务、足球队等业务都亏损。

实际上，智通财经发现，从历年业绩来看，上述亏损的业务一直是富力地产的“拖油瓶”。

据了解，2016年，新开业的酒店包括海南香水湾富力万豪度假酒店以及重庆富力假日酒店。富力地产自称，这些酒店皆由国际知名酒店管理公司负责营运，提供酒店业界最高水平的服务，在当地保持着极大的竞争力。连同原有位于北京、广州、成都、重庆、惠州、太原和海南的主打市中心商务概念的五星级酒店和商务酒店，集团目前已拥有14家营运中的酒店。

虽然富力地产看似对酒店运营很有把握，但是业绩却“啪啪”打脸。数据显示，2016年，富力地产酒店营运亏损1.83亿元。而从2012年至2015年，该业务分别亏损1.75亿、2.49亿、1.4亿、1.67亿。

再来看富力地产足球队的业绩。据了解，富力与足球结缘，始于2011年。当年6月，富力地产在深圳凤凰足球队濒临解散之际收购了该球队，并更名为广州富力足球队，注资成立广州富力足球俱乐部。

虽然富力地产“临危受命”，但是足球队业务却未回报好的财务业绩。数据显示，富力地产的足球队及建筑服务业务在2012年至2016年分别亏损2.4亿、3.38亿、3.79亿、5.09亿、5.5亿。该亏损有逐年扩大之势。

根据智通财经统计，富力地产的酒店营运、建筑服务、足球队等业务在2012年至2016年这5年间，共亏损29.3亿元。

融资成本居高难下

一直以来，富力地产不断举债产生的大额融资成本蚕食利润为人诟病。智通财经注意到，富力地产的融资成本自2015年同比大幅增加77%至21.54亿元后，在2016年依然居高不下，达到了23.67亿元，同比增加10%。

智通财经注意到，2016年，富力地产公司所有者应占盈利仅为67.56亿元。而富力地产在2016年计入年内业绩的利息成本总额就高达55.47亿元。

根据业绩公告显示，截止2016年12月31日，富力地产的借款总额为1208.5亿元，净负债与总权益比率高达160%。2016年，富力地产非银行融资的加权平均成本为每年6.7%，合计银行贷款组合的实际利率为5.52%。

根据克尔瑞调查显示，2016年上半年融资环境相对宽松，房企在公司债门槛降低的基础上实现了债务置换，总体的融资成本降低。根据同花顺统计，2016年房企发债成本在2.9%-8.2%之间，平均成本为4.6%。如此看来，富力地产的融资成本还是高于行业平均水平。

此外，智通财经注意到，2016年，富力地产借款总额的融资来源包括：银行贷款、离岸美元优先票据、境内公司债券、信托贷款及其他，分别占38%、10%、40%及12%。

由此可见，银行贷款和发行境内公司债券是富力地产最主要的融资渠道。然而，据了解，自2016年10月房地产调控以来，房地产融资全面收紧。除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外，房地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有所收紧。到目前为止，房地产融资紧张的环境未见改善信号。

有分析人士指出，从目前情况看，2017年地产政策仍是严控，这会让一些成本控制不佳的房企出现资金链紧张，有些房企甚至有可能出现违约。

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