“购房合同+装修合同”应对限价政策

　　广州双合同再泛滥 首付成本翻倍谁买单？

　　许永红

　　“现在广州的楼盘基本都是用双合同卖房。”《中国经营报》记者日前以购房者身份走访市场时有销售人员如是表示。

　　继2013年调控后，双合同现象再次横行广州楼市，成为了市场默认的“潜规则”。记者走访了解到，包括金地集团、中航地产在内的多家房企旗下楼盘以“购房合同+装修合同”的形式规避限价政策进行售房，而销售人员对这种弄虚作假的买卖方式并无过多顾忌。

　　双合同模式下，购房者首当其冲。房屋市场价与政府指导价的差价转为装修款项另行支付，使得购房者的首付成本几乎翻倍，还款压力剧增，而且还背负了一定的法律风险。

　　双合同现象为何泛滥，而监管机构是否坐视不理？对此，《中国经营报》记者致函上述相关企业以及广州市住房和城乡建设委员会、广州市增城区住房和建设局进行采访。然而，截至发稿只有一家房企回应，而多家房企皆表示，“不太敢讲。”上述相关政府部门并未给出任何回应。

　　双合同横行市场 暗藏纠纷隐患

　　在限价的调控下，双合同已然是开发商规避政策的销售门道。而由此大幅提高的首付成本，则让大多数购房者难负其重。

　　在位于增城的金地香山湖，销售人员坦言该项目以“购房合同+装修合同”的双合同形式购房，并给记者填写了一份涉及户型、房价等内容的置业计划表。

　　该房屋户型约100平方米，折后总价约162万元，但拆分为99万元和63万元的两笔款项。销售人员表示，63万元即是装修款，相关金融公司提供的可贷金额在30万~35万元之间，最高可分5年期限，但需要视个人的征信情况和银行流水而定。

　　置业计划表显示，购房者的首付款总共约94万元，比房子实际总价的三成首付48万元高出了近一倍。而且，装修贷手续费为1%，半年期限的月利率为1.4%。即使可贷款期限为5年，月利率也高达0.9%，等本等息的还款方式下，30万元贷款总利息逾16万元，月供约7700元。

　　记者所走访的多个楼盘也大同小异，销售人员均表示需要双合同，装修款项同样动辄高达50万元，但通过银行信用贷只能贷到约20万元。有销售人员向记者直言：“最近取得预售证的项目大部分都会有双合同的情况。”

　　值得一提的是，广州中航城的首付款高得惊人。一套总价约230万元的复式洋房，首付款却要130万元，已是总价近六成。当记者追问首付款为何如此之高，销售人员仅称是公司要求，并把计算价格的纸张收走。不过，前来销售中心拿取相关购房文件的购房者却告诉记者，早前其在广州中航城购买了一套平层洋房，签的就是双合同。

　　在走访过程中，有购房者向记者抱怨称，已连续看了多个楼盘，大部分都有双合同，“首付压力很大。”

　　在调查过程中，一家房企向记者透露，相关项目并无规避限价政策而采取双合同售房的现象，当初按毛坯报建，后来变更为精装修交楼。“装修协议的签署为三方合法自愿签署，并无违反强制性法律规定，是合法有效的。”

　　广东宏力律师事务所主任律师吕传文告诉记者：“购房者和开发商签署的《购房合同》《装修合同》都是合法有效的。但是，这样的阴阳合同对于购房者而言，存在很大的法律风险。”

　　吕传文指出，当房子存在问题，购房者需要请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的时候，只能依据《购房合同》上的金额，这与实际支付金额相差较大。

　　“此外，在开发商交付房屋的时候，购房者若因为其他原因要求退房，由于开发商跟购房者签署的《装修合同》是承揽合同，只能依据《购房合同》的金额退房，装修费用产生争议，能否全额退还存在很大风险。”

　　房价明降暗升

　　由于双合同大行其道，广州一手住宅房价的官方数据已背离真实水平，网签价格与实际价格相差甚远。

　　记者查阅阳光家缘网了解到，金地香山湖近期网签均价约1万元/平方米。然而，记者实地走访了解到，金地香山湖目前实际售价约1.6万元/平方米，比网签均价高出6000元/平方米。

　　此外，广州中航城近期网签均价仅为1.3万元/平方米，而目前在售复式洋房实际售价高达2万元/平方米。上述广州中航城的购房者称，其早前购买了平层洋房，房价约1.9万元/平方米，但备案价格仅为1.2万元/平方米，这7000元的差价要通过签下另外一份合同补回。

　　“政府为抑制房价上涨，限价政策只是起到了表面的作用，但实际上并没有。”资深房地产专家韩世同告诉《中国经营报》记者，在双合同普遍存在的情况下，目前广州的真实房价和网签价格有很大差距。

　　此外，韩世同指出，一些楼盘的指导价格明显偏离市场水平，“若真要按照政府指导价去卖房，很多开发商都要亏损。”日前，一位广州本土房企高管对记者表示，限价政策是公司扩大销售规模的主要影响因素。

　　多位业内人士认为，目前广州一手住宅的价格水分较多，而二手房管控较为宽松，其走势才能反映真实的市场行情。据阳光家缘网最新数据显示，今年4月广州市（不含南沙、从化）二手房成交13652套，均价为1.7万元/平方米，环比分别增长10%、7%，3月均价也环比增长了3%。

　　记者在近期的走访中发现，各大楼盘的人气依然不减。一名今年3月通过双合同购入房屋的购房者对记者无奈表示：“首付高也没办法，总要买房，只能看开点。”该购房者还称，“现在不买，以后房价也许会更高。”

　　广州楼市上行与目前供应紧缺的状况有着密切联系。广州中原研究发展部的统计数据显示，5月广州一手住宅新批面积36万平方米，环比大幅下跌68%。截至5月底，一手住宅库存面积为627万平方米，去化周期5.8个月，仍处于供不应求的状态。

　　市场亟须整治 限价政策难放开

　　由于楼市调控缘故，双合同现象早已有之，政府方面也在不断出台政策进行整治。

　　2013年，广州接连出台楼市调控政策，双合同现象也开始频现市场，以致政府部门在2014年4月出台新政，要求开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》，承诺不采用双合同进行销售。

　　2016年10月，全国开始新一轮调控，广州紧跟政策步伐，其中明确表示继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。在2017年3月的调控加码中，政府再次重申房企应严格按照预售许可备案价“明码标价”。

　　目前，广州双合同现象已愈演愈烈。在调控趋严的背景下，广州是否出台相关政策对双合同进行整治成为业内关注的焦点。

　　以广州周边来看，多个城市近期已相继出台新政打击双合同。其中，惠州明确将严厉打击“阴阳合同”等违法违规行为，价格备案后，楼盘不得加上装修款销售。佛山也发文打击虚假装修、捆绑销售等行为，对商品房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位（库）等行为的，将立即予以制止，并暂停项目网签，责令停业整顿。

　　韩世同认为，广州限价政策属无奈之举，是政府为稳定市场，防止房价暴涨而不得不采取的措施。他认为，目前来看，广州限价政策将维持现在的状况，“年底之后也许会逐渐放松。”

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志也对记者表示，限价政策对楼市的确起到了降温的作用。“限价政策肯定会退出市场，这本身就是不合理的。”

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