本报记者 张晓玲 实 习 生 石钰 深圳报道

    随着城镇化进程加速以及产业发展环境多元化，在政策推动下，特色小镇站在了风口。

    5月5日，碧桂园宣布，东莞潼湖科技小镇刚获取的首期用地进入建设阶段，其产城融合战略也正式落地。根据规划，潼湖科技小镇的产业地块将在明年上半年投入运营，并安排第一批企业入驻。

    在对科技小镇的建设路径规划上，碧桂园持重资产，负责基本建设，并引入龙头企业带动关联企业入驻，使资本等要素聚集，形成完整的产业链。

    目前，已有保利、万科、绿城、华侨城等地产商介入特色小镇建设，但传统地产业务开发周期、成交周期短，而特色小镇培养特色产业需要时间长，对专业化运营管理平台的要求更高，这给力图谋求多赢利点的地产商带来很大挑战。

    产城融合之路

    5月3日，碧桂园以6.4亿元拿下惠州公开出让的沥林镇英光村GLL2017-1、GLL2017-2两宗工业、商服、住宅用地，地块总面积超31万平方米。

    根据仲恺高新区国土资源分局的公告，其中GLL2017-2地块的竞得人除需要引进10家及以上新能源、移动互联、智能控制等相关企业在区内注册，将该区域建设成研发孵化及配套服务等产业集聚地外，还规定该地5年内年产值需达到10亿元以上。

    碧桂园拿下这两宗地后，将用于布局其首个重点建设的科技小镇项目——潼湖科技小镇。

    按照计划，潼湖科技小镇共占地8平方公里，整个建设面积超过90万平方米，动工仪式将于今年5月中旬举行。

    碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波表示，按照碧桂园与惠州市委市政府协议，该地居住比例不超过30%。项目将首先启动产业地块，第一期共30万平方米的建筑中绝大部分是产业用房。

    “产业先行、产城融合”即碧桂园科技小镇的发展路径。碧桂园方面表示，对于每个科技小镇，碧桂园都将因地制宜地突出主导产业，引入龙头企业和产业发展基金，孵化和扶持全产业链发展。

    如潼湖科技小镇的核心产业即物联网、移动互联及大数据。通过与思科、欧洲微电子研究中心、创新工场、中城新产业（深圳）等一批产业领军机构合作，小镇将被打造成为物联网产业基地。

    目前，已有包括浪潮集团在内的9家企业签约入驻、深圳安防协会等6家为小镇提供产业资源导入服务签约合作伙伴，以及30余家洽谈中的合作企业。

    同时，碧桂园将给予当地科技创新孵化以更多支持。碧桂园集团副总裁兼首席战略官林昭宪表示，碧桂园有大幅的自有资金，并且可以通过和思科等龙头企业合作，探索具有可行性的支持方式，比如设立科技创新基金。

    实际上，这一开发路径对于碧桂园来说并不陌生，对其海外项目森林城市的开发，碧桂园就通过带动华为、美的等中国企业抱团出海，落地森林城市，以打造产业新城。

    机遇下的挑战

    在产业升级与转移的推动下，地产商成为进军特色小镇的主力军。目前多家房企介入该领域，如绿城试水农业小镇、华侨城进军文化与旅游小镇、万科以良渚文化村项目涉足养老主题小镇、保利布局文创小镇等。

    碧桂园则将科技产业作为突破口：2016年8月，碧桂园宣布将在5年内投资1000亿建设科技小镇，布局在环渤海、长三角、珠三角、海西区、北部湾、中部城市群、成渝经济圈。

    据碧桂园方面给出的数据，目前碧桂园已完成潼湖科学城、稔山科技文化生态城等5个小镇的布局，今年计划将完成20个科技小镇布局。

    碧桂园副总裁兼新闻发言人朱剑敏表示，目前碧桂园已将科技小镇提升至与传统房地产开发、海外业务并肩的三大业务板块之一。此外，碧桂园在去年成立了专门的产城发展事业部，其人员绝大多数是从事技术、产业发展专业。到明年，该部门将预计配备千名员工。

    地产商们纷纷试水特色小镇，不仅是因为其土地增值效益，更是因为庞大的投资额能带来的巨大经济效益。

    长江证券表示，现有数据来看，平均一个特色小镇投资额约为50-60亿。按照住建部总规划1000个特色小镇，将产生5-6万亿投资额；如果按31个省市的规划总和，2400多个特色小镇将产生12-15万亿投资额。

    上述机构认为，建成后的特色小镇如果能够形成利润生产中心，带动片区经济发展，所带来的经济效益不可估量。

    但目前特色小镇发展模式尚未成熟，招商证券指出，特色小镇投资周期长、资金需求量大、回收缓慢，其建设期从立项到运营普遍需要10年以上，项目所需资金规模都在千亿以上，对重视现金流的地产商来说，需要打造产业“十年磨一剑”的决心。

    同时，特色小镇的盈利模式仍待挖掘，大部分企业都处于规划的试水阶段，尚在探索可复制的盈利模式。

    招商证券称，目前对于大部分小镇而言，住宅的销售收入与前期极低成本的建设之差仍然是主要赢利点。即使如万科良渚文化村已进入盈利阶段，但是项目超10年的盈利周期较长，因此难以在全国复制。

    向俊波坦言，目前科技小镇前期销售业绩贡献不占主流，其主要功能和角色是承接集团升级转型、品牌价值提升和多业务模式的探索方面。

    林昭宪也表示，做产业项目“不是赚快钱”，需要有规律、要沉淀，只有周期拉长，盈利的利润才会比较高，而碧桂园希望透过5年的投资来换取未来50年。

    “但其成长性比较强，随着建设的铺开，科技小镇未来在碧桂园集团庞大的销售中会占越来越重要的位置，不过这需要一个过程。”向俊波说。

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