(1)强调“逆向投资逻辑”仍是上半年选股主线,花式逻辑站在投资角度不可取。地产股票指数基本上怎样起来怎么下去,反映的背后就是花式逻辑仅是炒作的指引,极短线参与者可以参考,但站在股票分析师的角度从“投资”2字出发,要在左侧布局才有超额收益。我们从去年二季度开始一直强调在当前基本面环境下,地产股应该遵循逆向投资逻辑,再次强调雄安和湾区概念敢重仓持有的投资者几乎满足逆向投资逻辑的思路:也即高折价被低估的具有安全边际的地产股票(水泥股也是一致的),去年amc概念下的信达地产,6-8月的保险举牌行情都遵循这一朴素逻辑,我们能在这3次机会左侧强调响应蓝筹白马的几乎也因坚持了这个逻辑,未来一个季度仍然有效 (2)粤港澳的主题型机会以及有基本面支持的个股短期更值得关注。再次强调花式逻辑失效以及热点过后地产股分化的背后原因:行业基本面的大背景(地产小周期调整中段)和流动性环境(无改善)。强调雄安未来仍存在不断的可能性,但短期而言主题炒作已帮助部分地产股提前完成估值修复,粤港澳的主题型机会以及基本面支持的个股短期更值得关注,因a.年底前规划会有进一步呈现,时间表更确定b.经济复苏大背景下,粤港澳是产业复苏更具代表性的“极”,最近关于深圳直辖市的传言又再上升,我们觉得,忘掉直辖催化剂,产业逻辑第一,这也符合逆向投资逻辑 (3)基本面分歧仍在,预示地产指数调整仍未结束。在三四线销量和价格深入人心的春季,市场一片乐观,而我们强调扩散效应尾部,在数周前地产指数顶部,也即春季补涨行情末端对行业股票指数转谨慎,目前看三四线已明显转弱(全国三四线销量(占全国比例约70%)1季度同比26%,1-2月累计同比约36%,预计3月同比约19%,明显转弱;高频数据显示57城4月同比继续下降) (4)几个需要关注的变化: a.开发商资金链指数。开发商资金链指数自16年4季度以来持续在收紧,截止今年3月份,资金链指数降至128%,为15年下半年以来首次跌破红线130%,未来进一步下滑,对行业发生影响的同时,或将倒逼政府对融资端进行放松b.上月土地成交与供应背离,是否支持补库存短周期转弱需注意观察。前期认为三四线是新一轮周期开始的声音仍存在,证明分歧仍在,分歧就意味着指数还未完成寻底 (5)认清中周期复苏,强调小周期调整,资金短期涌入地产下游会带来漂亮50错觉。强调行业小周期调整逻辑,维持2017年四季度左右行业见底判断(量先触底、价格还要滞后);中周期尚未走完(维持中周期走到2019年左右判断,即从2017年四季度往后还有第二个小周期),调整期前半段地产指数难有超额收益(16年2季度-17年上半年),调整期后半段需重视地产及上下游行业系统性机会(17年3季度往后)。调整前半段(2016二季度至2017二季度)仍以“逆向投资”为选股主线,短期看,资金涌入地产下游,一方面是认为地产三四线会开启新一轮周期,一方面是根据估值高低和投资风格做出的板块切换,三四线大崛起或被证伪,资金涌入地产下游会带来漂亮50的错觉 1.基本面角度:上半年首选高折价资源型及中等规模成长潜力型:高折价推荐【侨城、保利华发、北京城建、北辰等】,尤其是受益于战略积极、业绩释放及国企改革的央企地产蓝筹【侨城等】;中等规模成长潜力型推荐【新城/华发/阳光城等】,业绩有保证,规模可期待四季度左右尤其要加大对周转型公司的关注,典型周转型公司【新城、阳光城等】、兼具资源型和周转型特征的【华发】、以及代理公司【世联】 2.国企改革是全年重要主题:重点推荐央企改革【侨城、保利等】、以及沪深渝等热点地区。房地产增量空间已经不大,行业横向整合将是未来难得的确定性机会之一,尤其关注央企地产整合,核心受益标的包括整合方【侨城、保利等】以及潜在被整合方【南国等】。地方国企改革关注沪深渝等热点地区,典型标的包括【上实、沙河、渝开发等】 3.房地产新经济是长牛股摇篮:长租关注估值已具备优势的稀缺标的【世联】;物流地产是业内少有的成长领域,也是存量时代的明珠,关注【南山、东百】 4.多元化转型是打开增长天花板的重要路径,新领域成长性和RNAV安全边际是选股核心原则。大金融方面,关注房地产基金稀缺标的【嘉宝集团】;大健康方面,关注医美潜在龙头【苏宁环球】,地产RNAV提供安全边际,医美基金注入提供潜在弹性 5.粤港澳大湾区:从城市弹性、公司基本面及储备分布看,【侨城、华发、天健、龙光等】为中长期价值型标的,【世荣、格力等】短期弹性更大,【金融街】资源价值突出,惠州巽寮湾项目货量占比30%左右,货值占比近20% 主流城市最新变化: 1.供给:17年3月重点城市推盘量季节性回升,但仍小于销量(批售比0.7),推动库存(即可售套数)继续下降;去化周期自16年11月以来已连续3个月回升(受销量边际下行影响),3月去化周期为9.1个月,略有回落,其中一线升(6.9个月)/二线降(7.1个月)/三线升(20.0个月) 2.需求:新房销量增速自16Q2以来趋势性下降,截至4月同比已连续6个月为负,其中4月同比降幅继续扩大;分城级看,一线 (4)/二线(13)/三线(40)分别于2015M6/2016M3/2016M9见顶回落,截至4月同比分别连续7/6/2个月为负,其中4月同比降幅均继续扩大。看高频绝对数据,销量季节性反弹至3月底(期间略有震荡),4月销量季节性回落,上周一手房销量低位继续回升(57城+16%/一线+15%/二线(13城)-1%/三线(40城)+35%);重点城市二手房(19城)销量春节后季节性反弹至3月底后亦出现回落,上周销量有所回升 3.价格:70城房价同比于17M01见顶回落,其中一线最先回落(16M9)/二线略后(16M11)/三四线(截至3月)仍在寻顶。3月,70城环比+0.7%(+0.4PCT),54城上涨/2城持平/14城下跌,厦门/海口/广州领涨且涨幅不低于1.6%,大理/蚌埠/湛江/上海/丹东领跌且跌幅超0.3% 4.土地:住宅类土地供应同比增速自16Q4以来明显回升;成交同比增速跟随供应亦显著回升;楼面地价于16Q3见顶后趋势回落但仍处相对高位,溢价率则自16M9见顶后趋势回落。17年3月住宅类土地供应绝对量季节性回升但成交回落(与供应背离,是否需求转让需注意观察),同比增速略回落但仍在相对高位,楼面地价继续上涨(一线涨/二线跌/其他涨),而溢价率3月虽继续回升但仍在相对低位 风险提示:市场流动性波动加大影响周期股;政策调控力度密度超预期

Tags：