去年房价飞涨，原本踏踏实实上班的北漂们也都按捺不住了，开始了看房之路。但眼下，北京房价是高昂的头，京郊也蹭蹭上涨，跑到河北看，是低一点，但能买得上的人也早先下手了。这时候，你感觉要当机立断但又输不起。岛君就和大家分享一下，楼市溢出效应下，二线城市房价怎么走，一线周边的房子能买吗？

供稿 | 钱耳朵（ID:wealthear）

来源 | 正和岛（ID:zhenghedao）

北漂要买房，举个栗子

年后离家返京有些日子了，北漂4年的李飞坐在地铁里。除了家人催婚，他还纠结着和同学聚会讨论的话题——买房……

“去年这一轮，涨得太厉害了”。去年五一期间他还在纠结:买回龙观的商住房还是买燕郊的小户型。到了国庆节，当他向亲戚凑够80万时，发现在北京几乎没有能交得上首付的房子了，燕郊也已经是2万+了。

期间，他在距北京120公里的河北省怀来县考察了两周，这里价格这里8000元左右每平，低于武汉（女友家），也比老家郑州远郊的还要低。“良心”房产中介告诉他：这的房子也只有从我手里拿了，我一平赚两千也不多。李飞跑遍怀来县城十几个售楼处，的确大都告知：已售完……

在决定下手时，他反复盘算着：这里的房子能升值吗？高铁开通的利好是否提前释放了？年初，怀来县每平4700多还能买到的房子，现在差不多快翻1倍了，现在岂不是买到最高点了……还是多攒些钱，回老家（郑州）买吧。

为了买房，他微信朋友圈分享着不少专家分析房价的观点。

其中，有国务院经济研究中心老专家的发言：“我觉得如果一个城市，年轻人觉得这个城市生活成本太高，待不下去的时候，这个城市是没有未来的。北京就是这样，有一些年轻人本来打算买房子，大概在五年前，集各种关系，所谓‘洪荒之力’还能买房子的话，现在很多人已经不想这个事了。”

李飞这样评论：这说的就是哥！哥是但管工作，莫问房价~呵呵~

其实，像李飞这样的例子并非少数。

那我们就分析下:楼市溢出效应下，二线城市房价怎么走，一线周边的房子能买吗？

楼市溢出效应下，二线房价怎么走？

回头看下，去年的这一波疯涨。我们不难发现:先是一线城市疯涨，接着二线闻风而动。也就是说，在这一轮大幅上涨的二线城市部分是承接了一线城市的溢出效应，比较典型的如深圳对惠州和东莞的溢出。

人口流入量是影响房价的关键因素。从人口流动来讲，省会城市或区域核心城市往往是迁徙者的第一目的地，其次才是北、上、深等一线城市。因此，即使处在人口净流出的大环境下，这些城市依然能把握住产业和人口的机遇。

也有研究者将东部二线楼市特征称为“类一线城市”，这些城市具备一定的经济规模、区域吸引力强、供需关系相对紧张，因此其成为购房者竞相追逐的对象并不奇怪。

从更具体的指标来看，小学生的入学量也反映了房价的涨跌。以郑州为例，在过去五年，郑州在校小学生人数在全国排第三。去年8月郑州房价无论是新房还是二手房环比均拿下全国第一，郑州表面上看是供应量不足，而背后的原因则是海量的刚性需求。

总之，投资二线楼市要综合考虑这几个方面:城市的人口、资金是否还在持续流入中，教育、医疗条件对周边城市的吸引力，也要看新兴产业是否在聚集，特别是第三产业占比是在否增加，东北的工业城市要小心。二线城市供过于求，楼市长期低迷的一定要谨慎，有的二线城市规划新城多，切记远离主城的新城别轻易碰。

在刚公布的15个国家中心城市中，除沈阳外，天津，重庆，南京，武汉，成都，西安，杭州，青岛，郑州，厦门等二线城市的房价还是值得投资，未来新一线城市将从这些城市中诞生，也可以提前布局。（所以，对于李飞来说，无论是家乡郑州或者在女友家所在的武汉的房子都是可以入手的。）

北上广周边的房子能买吗？

同样，一线城市的溢出效应对其周边房价的影响更为直接。之前，所谓的专家学者都曾给过房地产去库存的方案，不过回头来看，大城市的辐射和溢出效应是去库存再好不过的方式，通过中心城市的超预期上涨，带来辐射和溢出效应，进而改变社会对房地产的预期。这远比行政化的刺激手段来得更直接。

帝都是再典型不过的例子，北京的户籍政策以及限购政策让这种溢出效应更加明显，暂不说燕郊、大厂、固安、香河，就连京北的怀来县，因为即将融入北京半小时经济圈的利好，也吸引刚需族涌入（据说有的购房者在海淀工作）。魔都上海也是如此，浙江省嘉兴市的嘉善县和江苏省苏州市下辖县级市昆山市都因紧挨着上海市也跟着疯涨。 

从更长远的时间来看，中国城市化进程还有很长的一段路要走，楼市的溢出效应将长期存在。由于严格的人口政策，新的外来人口想要在大城市的就业，医疗，教育等方面分一杯羹实属不易。

像前文李飞的这种情况，选择紧邻北京周边买房似乎是“进可攻，退可守”的选择，如果个人发展顺利，取得买房资格后再往北京城区买，如果决定回老家发展可以转手再卖出。若是在国贸上班，买燕郊当然可行。若是在回龙观或者延庆上班，怀来的东花园买也是可以考虑的。

那么接下来的问题，一线周边的房子未来的走势如何。拿北京楼市外溢最明显的燕郊来说，每一次上涨都有人喊燕郊的泡沫要破。可如果说非得说出燕郊有多大的泡沫，似乎很难给测算出让大家都信服的准确数字。

从15年年初到去年5月，燕郊二手房交易市场，房价均价从每平方米不到9000元涨到23000元左右。随后到去年8月份，在北京房价带动下，部分楼盘超过每平25000元，有的甚至冲破每平30000元。

疯长之后，环京区域实行限购政策，楼市迅速降温，房价短期也很难上演此前疯涨的场景。接下来，我们会看到，一线周边此前出台的限购措施对其楼市的影响越来越显现。当然，首先任何楼市的限购措施，都不是刺破楼市泡沫，限购措施会使房子的成交量下降，随之出现成交价下跌。

但还是那句话，如果有真实的住房需求，在有条件的情况下，哪怕是一线周边的房子该买还得买，不用太在乎短期的房价波动。

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