楼市调控为何又升级？

　　文/ 本刊记者 刘畅

　　整个2016年中国楼市都处于调控之中，然而多轮调控之后，房价上涨的动力依然存在，并出现了新的热点问题。于是，今年“两会”前后，多地陆续将调控政策进一步升级。调控能否奏效？房价背后仅仅是“房价”吗？

　　“限购”进入升级版

　　“遏制热点城市房价过快上涨”被写入2017年政府工作报告，话音刚落，新一轮楼市调控措施便在全国多地先后出台。包括北京、广州、长沙、石家庄等在内的全国17个城市启动或升级了“限购限贷”措施，22个城市出台措施对本地楼市进行调控。

　　3月17日，北京出台最新限购令，宣布“认房又认贷”，针对二套房购买者，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。同时，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。

　　在市场还未消化这个消息之时，广州、郑州、石家庄三地紧跟北京的步伐，在17日晚宣布调控升级：广州单身居民限购一套，非户籍居民连续缴纳社保要满5年（此前为3年）才可购买一套；郑州宣布，对非本市户籍家庭购房的，3月17日后补缴的社保、个税凭证不再作为购房的有效证明；石家庄宣布二套房首付比例不得低于50%，对购买第3套及以上住房的家庭，暂停办理个人住房贷款。

　　3月19日，保定市政府网站公布“加强房地产市场调控的意见”，正式加入限购大军。其中较为严厉的措施有：暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房；暂停向拥有主城区1套及以上的非本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房。

　　为何楼市调控了一年之后，调控政策再次进入升级状态？这是因为楼市又出现一系列新的热点问题，搅得人心惶惶。

　　问题一：三四线城市房价大涨

　　这些城市因为此前房价涨幅不大，在热点城市房价大涨并出台“限购”政策后，这些城市便成为房价上涨的主力军。

　　3月18日，国家统计局公布的2017年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新房价格环比上涨的城市数量明显增加，且二手房市场回暖迹象明显。分城市看，2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%，二线城市上涨0.3%，三线城市上涨0.4%。

　　具体来看，三亚以1.3%的环比涨幅位居70城市之首，西安、重庆涨幅在1%左右，大部分三线城市新房房价环比涨幅在0.3%到0.9%之间。

　　二手房方面，也是三四线城市领涨：秦皇岛、泉州环比涨幅达到1.0%，安庆、赣州也达到0.6%和0.7%。

　　值得注意的是，三四线城市房价领涨的同时，一线城市房价也有所回暖。一线城市中，广州环比上涨幅度最高；上海则由负转正（上涨0.2%）；北京降幅收窄（下降至0.1%，）；只有深圳继续下行，成为70大中城市中环比降幅最大的城市（环比下降0.6%）。

　　也许正是一线城市房价的这种“回暖”，传递给了周边城市一种上涨的力量。特别是，随着京津冀协同发展的进一步深化，很多人看中了环京周边房产投资价值，纷纷买房置业，在一定程度上助推了当地房价的过快上涨。这种现象在北京周边的河北省多地都有所反映。

　　河北省纳入“70大中城市房价”统计的石家庄、唐山、秦皇岛三市，其新建住宅价格和二手房住宅价格继续保持上涨趋势。尤其是石家庄的房价去年以来大幅上涨，截至3月份，其新建住宅同比去年涨幅为18.5%。

　　在此背景下，除了石家庄、保定，河北省内多个分布在北京周边的县级市也纷纷出台或升级住房限购政策。例如三河、大厂、香河、怀来、崇礼、涿州、涞水等地。

　　问题二：学区房愈加疯狂

　　此轮北京调控升级的背景之一就是二手房价格持续上涨。国家统计局3月份发布的“70个大中城市价格指数”显示：当月北京二手住宅价格环比上涨了1.3%，而当月新房价格则环比下跌了0.1%。

　　在北京，推动二手房价格持续上涨的一个重要原因是“学区房”。“北京的学区房全国最贵”早已不是新闻，然而在楼市调控期内，还屡屡爆出天价学区房的新闻——让人瞠目结舌。

　　“46万元一平方米”的天价房出现在去年2月份——当时文昌胡同一套11平方米的平房，总价530万元售出，原因就是靠近名校。“46万元/平方米”可谓创下全中国学区房单价的记录。

　　而今年2月26日，一则题为“北京小学学区房25万元/平方米仍抢手”的新闻再次挑起人们的敏感神经。报道称：“一位买家出资1200万元买走丰汇园小区39平方米的1室1厅，只为让孩子就读宏庙小学。”这个“1200万元”可谓创下学区房总价纪录。

　　此外，在北京名校周边，为了拥有一个入学名额，花费数百万元买“过道”、买“地下室”的新闻也屡见不鲜。

　　学区房价格在大城市里不断刷新纪录，刺激着社会的神经，同时也产生了“学位不值钱、学区房值钱”的黑色幽默。

　　正是因为“学区房”愈加疯狂，所以此轮北京的调控政策比上海等其他一线城市更为严厉。目前上海对于“认房又认贷”的规定是，购买第二套房首付比例不低于五成（普通住宅）和七成（非普通住宅）；而北京对于二套房，首付比例为普通住房不低于六成，非普通住房不低于八成。

　　划分学区的政策设计初衷的确是为了鼓励就近入学，既可以减少择校需求，又可以降低学生负担。但从近年来一些大城市的学区房价格涨势来看，“择校”的需求并没有被抑制，反而“学区房”成为家长实现择校梦想的唯一有效方式。为了让孩子能上目标学校，家长们对于学区房的追捧无形中助涨了房价。

　　全国政协委员俞敏洪在“两会”期间接受采访时表示：“老百姓在同一城市里享受平等的教育资源是一种权利；国家必须下硬手段调配所有小学之间的资源，否则学区的划分就是加大教育不公平。”

　　2月22日，教育部网站发布了“关于做好2017年义务教育招生入学工作的通知”，明确2017年包括北京在内的19个重点大城市实现100%小学划片就近入学，建议“学区房”问题突出的地方积极推进多校划片。

　　北京市教委近期表示，2017年义务教育入学工作将启动，将坚持免试就近入学原则。同时强调，“过道学区房”不能作为入学资格条件，指导区教委在热点区域试行多校划片，降低学区房的择校功能。

　　“多校划片”就能抑制学区房的疯狂吗？从实践的效果上看，并不理想。

　　“房地产依赖”并未改变

　　“ 一线城市以及二线热点城市房价涨幅过快”——这个老问题还没有解决，又涌现出一系列新问题。从某种意义上讲，这些新问题、旧问题背后都折射出一个中国经济多年来没有改变的现状——房地产依赖。

　　中国经济对于房地产业的依赖性可以从三个方面看出来。

　　1、房地产投资占GDP的比重

　　这是最常用、也是最重要的指标。在很多时候，业内把这项指标直接看作“房地产依赖度”指标。

　　据《中国房地产报》统计:以2016年房地产投资额占当年GDP比重来看，全国31个省份（市、区）中，海南省的这一数值达到44.2%，排在其后的有宁夏、重庆、安徽、贵州、云南、北京、四川、福建、浙江，该比值均超过16%。

　　分城市来看，30个典型城市GDP对地产投资依赖度排名中，三亚房地产投资额占GDP比重高达86.21%， 其后分别是海口、郑州、西安、贵阳、珠海、福州、杭州、惠州、成都、合肥、重庆、武汉、厦门，该比值均超过20%。

　　2、房地产贷款占总贷款的比重

　　今年2月17日，央行发布2016年第四季度货币政策执行报告。报告披露，截至2016年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为26.7 万亿元， 房地产贷款余额（包括个人按揭贷款、地产开发贷款、房产开发贷款、保障房开发贷款）占各项贷款余额的25%。而在2011年，该数字为19.5%，此后持续上升。

　　如果仅从年度新增贷款来看，“房产依赖”更为严重。根据央行公布的数据，2016年全年全国人民币贷款增加12.65万亿元，其中以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，占比达到45%。

　　3、政府收入中房地产的比重

　　国家的财政总收入包括三块：1.一般公共预算收入；2.政府性基金收入；3.国有资本经营预算收入。其中，一般公共预算收入和政府性基金收入占大头。

　　在“一般公共预算收入”中，来自房地产的主要是房地产业相关税收（二手房交易印花税、契税、房地产企业所得税、土地增值税等），在2016年约为2万亿元。而2016年全国一般公共预算收入约15.95万亿元，来自房地产的收入占比12.5%。

　　在“政府性基金收入”中来自房产的主要是卖地收入。数据显示：2016年“政府性基金收入”是4.66万亿元，其中“国有土地使用权出让收入”是3.75万亿元。土地出让收入占比高达80.5%。

　　如果综合考虑，据知名财经评论员刘晓博估算：“目前中国经济对房地产的依赖度肯定是超过25%，在特殊的经济下滑的年份，可能超过三分之一，接近40%；如果考虑到相关的产业链条（钢铁、煤炭、水泥、玻璃、铝材、家电、家具、装修等），则房地产行业的影响力会更大。”

　　“房地产依赖”并未改变之前，恐怕“房价”这头蛮牛短期内还难以驯服。

　　------------------------------------------

　　链接：

　　社会各界人士热议房价

　　李迅雷（中泰证券首席经济学家）

　　对围绕京津冀、长三角和珠三角特大城市周边的三四线城市而言，本身就存在特大城市购房资金的外溢效应，如果又有国家的大都市圈规划作支持，还有三四线城市去库存作为供给侧结构性改革的一大任务，房价上涨的动力是不言而喻的。

　　姜超（海通证券首席宏观债券分析师）

　　房地产和金融市场是密切关联的，金融去杠杆影响最大的就是地产市场，一是影响房贷数量，另外一个是影响房贷利率。如果改革和减税超预期，企业有了竞争力，中国经济就有希望启动新周期。如果未来还是靠地产泡沫，我们未来就不是要过好日子，而是要准备过苦日子。

　　易宪容（青岛大学经济学院教授）

　　仅是用行政性限购政策，而不愿意用税收政策这种经济杠杆来调控，短期有点作用，长期来看，会让房地产市场的价格机制更为扭曲，中国房地产市场面对的问题会更多。

　　徐斌（财经知名博主）

　　学校教育越多，规范化思维方式倾向就越浓，而未来，恰恰是非规范化的……学区房贵得有理由吗？当然有。但未来很快会教训大家：繁华不过一掬沙。现在有道理的，未来未必有理。

　　毛大庆（优客工场创始人）

　　人和房子的关系从来没有如今天这般敏感，我们都应该从“有房子”、“大房子”、甚至“多套房”的泥沼里奋力脱出，被解放的是潜藏在每个人心中的志气，和深藏在每个人心中的那股为了梦想而打拼、相信自己、不服输的中国力量。

　　-----------------------

　　短评：

　　房价背后的“真相”

　　在当下中国，房子并不仅仅是房子，房价也不仅仅是房价。而房价上涨过快，表面来看只是房地产行业一家的事，但实际上，背后是中国经济、社会诸多问题和矛盾的集中反映。

　　当房子和孩子上学挂钩后，出现了“学区房”，房产成为进入名校的敲门砖，即使是无法住人的“危棚简屋”也能卖出数百万元。当货币充裕、股市却大起大落之时，房子又成了避险品，有房住的人也焦虑地加入“抢房”阵营。当供给不足、需求端限购之时，房产又成为计划经济时代的稀缺品，需要凭借关系和额外的数万元的“好处费”才能买到。

　　由此可见，当下的“房子”和“房价”，不仅有经济问题，更折射出社会问题。例如，疯狂的“学区房”更多反映的就是社会问题。其中的“教育资源如何公平分配”这个话题太复杂，暂不讨论，仅看看父母心态就很有意思。

　　“学区房”现象曾经也在美国出现过，有学者还当作学术专门研究过，其结论是：学区房和学校、学生关系都不大，决定因素是学生父母，因为学校教学质量确实存在一定的差异，但对这些细微差异，有些父母格外敏感，愿意为这个差异支付更高的溢价，这就是学区房高价的根源。

　　中国一线城市“学区房”的溢价率是全世界最高的，那些父母愿意承担这样高的溢价，则与他们自己受到的教育以及他们对社会发展的判断有关。如此引伸，房价背后的“真相”可谓无所不包了。

　　事实也是如此，在中国城市化进程结束之前，房子和房价的问题恐怕要长期困扰我们。

进入【新浪财经股吧】讨论

Tags：