作者| 腾讯房产 李超帆、陈慧敏、李舒凝、黄涛

从市场表现来看，今年的楼市“金九”明显褪色，“银十”开局亦不佳，市场正出现阶段性低点，部分城市房价也出现异动，土地流拍现象增多，市场观望氛围浓厚，多重因素叠加之下，部分龙头房企出现战略摇摆甚至逆转，市场迷雾重重。

近日，高喊“活下去”的万科宣布降价、“黑色星期四”全国股市又一轮下跌。一系列信号是否预示着中国房地产转折点的到来，房企的冬天是否已经来临？收敛和聚焦又是否将成为整个行业的目标？

10月12日，由腾讯房产联合企鹅智库主办的媒体沙龙以远程视频连线的形式在广州、深圳、东莞、惠州四地直播间内举行，齐聚业内知名大咖，聚焦地产下半场，分别从过冬、转折、重生三个方面进行讨论，探寻房地产行业的未来新动向和发展之道。

（注：以下为部分嘉宾观点实录）

朱文策：行业初冬已至，房企要进行创业周期探索

自媒体大V朱罗纪创始人朱文策 腾讯房产摄

自媒体大V朱罗纪创始人朱文策首先提出，行业已经开始进入初冬是目前一个比较明显的判断。

相较于过去国庆的市场情况来看，楼市整体成交出现较大下滑，无论是一线、二线、三线都表现比较明显，所有企业都面临冬天到来的问题。

对于万科“活下去”的理解，朱文策提出了不同的看法，万科谈活下去，并不是为了让自己活下去而让别人活不下去，而是基于其自身不太乐观的成交数据作出的调整。因此它的活下去，应该更多是在进行各个区域公司思想共识的积淀。万科推行这样的活下去是为了借机吗？

对此，朱文策在现场提出两个判断：

第一，活下去是基于对企业现有的情况不太乐观；

第二，活下去基于万科针对未来整个国内国际环境不乐观的而作出的短期的策略。万科活不下去肯定不可能，这种情况下，如果阶段性回归主业，会在房地产这个领域适当操作，从现在它进行黄金储备的增加也能看出。

他认为，万科此举目的不在于发起价格战，而时表明市场已经进入箫条期，作为一个企业在这个时候要作出一个应变。

在这个残酷的市场竞争中，谁能活下去，是各个企业要重点考虑的问题。短期看，行业的转折点已经来了，长期看，外来房地产不确定性比较大，还需再观察。

因此，朱文策指出，从短期来看，这个市场过冬确定无疑，他们思考最多的是活下去。长期来看，未来走向如何还具有较大的不确定性，并且这种不确定性仍在不断增加，有待观察。

什么叫过冬？房子卖不掉，比卖什么价格更重要。企业如果房子卖不掉，影响的是回款率、偿债能力和现金流。现在最重要的是，短期内这个行业已经具备了像2008年那样的特征。

城市化、人口变化，宏观经济的增长，这些东西都是常量，要看变量，比如这个市场发生了什么变化。继续谈城镇化率没办法解释股票如此大幅度的下降，是因为短期的市场由情绪决定。

未来短期内会出现价格下降是很确定的，并且现在已经发生了，比如碧桂园上海的项目，万科厦门的项目，恒大的促销。降多少不知道，但都会出现寻底的过程。这个过程可能在接下来三个月或者半年出现，应该比2014年价格波动更大，但是比08年小。

房地产企业转型在短期内会受挫，企业要进行创业周期的探索，需要支付更多资金进行新业务的培育。

接下来，低负债率的龙头集中度会提升，这是一个机会，前五十也好，前十也好，对企业影响非常不一样，比如万科黄金区储备土地，负债率很低，绝大部分房企做不到。

目前，调控政策的收缩边际已经到了，接下来房地产税推出的时间结点可能会延后。朱文策建议还要关注一个窗口期——11月份的中央经济工作会议，它会定调至少到明年上半年整个经济的政策走向。

市场都会处在非常箫条的时期，对于理解房地产企业在此时的打法，朱文策建议一定要站在企业经营者思考这个问题，面对不确定市场的时候，唯一能做的就是收缩，现在就是现金为王。

车德锐：转折点早已到来，二线城市是未来布局重点

东莞中原战略研究中心总经理车德锐 腾讯房产摄

东莞中原战略研究中心总经理车德锐对于转折点判断问题提到，房地产前几年的时候，已经认为房地产这种趋势已经在未来是转折点，五年之后，经济因素推动房地产变成一个长期，2013年末开始，房地产趋行业已经进入一个转折点，到今天可能才拿出来看一看，为什么这样说？

第一，人口红利已经在2004年前后进入拐点，房地产的需求有刚需、改善，投资，大头是自住需求，结婚买房是最大的刚需，2014年前后，90后人群人数已经进入拐点，90后出生的人群，这个数据大幅减少，其实就是刚需的拐点，2014年开始，房地产都已经进入转折点，购房的需求，从刚需在2014年是一个拐点，人口红利掌握的数据，这是第一个因素。

第二，目前这种政策调控，到底是短期还是长期，大部分人会认为不是长期，商品房有双重属性，投资性、消费性，回归消费性，必然价格是平稳的，经济平稳情况下，作为消费者，价格基本是平稳的，当然还有技术的创新可能有一些溢价，回归自住，回归消费，意味着价格是稳定的。长期政策调控下，对房地产需求一个很大的抑制。人口红利它的变化会带来刚需的变动，剩下的就是改善需求，限售，房价合一等等，制约了二手房成交，单个购房群体都得到了很大的抑制，改善需求是短期的。

此外，车德锐认为开发商接下来不会出现比较大的动作，但囿于回款的压力，价格应该有可能出现大幅度的下跌。

最后一点，全国房地产一盘棋，其实应该重点布局二线城市，配套、人才的外溢，二线城市吸引外面的人才过来，二线城市是未来房地产开发布局重要的点。一线城市更多布局产业地产和城市更新，二线城市也可以布局，所谓的三四五线城市未来应该房地产发展动力会慢慢的减弱。

李俊怀：谈“转折点”为时过早，从长周期看楼市市场

大胡子说房创办人李俊怀 腾讯房产摄

在大胡子说房创办人李俊怀看来，现在谈中国房地产转折点到来，为时过早。

其实，早在2014年，万科前董事大大王石就已经提出，地产行业由黄金时代转为白银时代，2015年、2016年高潮才会到。

而今天，房企的一些动作，包括去地产化、龙头企业万科喊出来活下去、国庆节期间万科降价出售、包括碧桂园拿出30套房源，八千多块钱的降价优惠等等。

从整个房地产市场的情况来看，整体就是一个下降态势，但是楼市下降，不代表转折点到来，过去08年金融危机这是额外的变量因素。2012年、2013年楼市也在下降。李俊怀判断，短期的房价下跌不代表转折点已经到来。

以目前正在整改的影视行业为例，他提出接下来房地产市场需求和影视行业一样，不会因为一时的整改而降低，更多要站在长周期看楼市市场。

李俊怀指出万科的“活下去”和和深圳另外一个灵魂级企业人物任正非一直喊的“冬天来了”有异曲同工之处。大公司的活下去，跟小公司活下去不一样。对一些小企业，的确要活下去，更关注这一刻赚多少钱，对于大公司，手头很多资产，很可能一艘巨轮，现金流跟不上，负债过高的确会倒。

对于房地产市场未来走向，李俊怀指出，接下来整个房地产依然是强者恒者，甚至强者更强，以至弱肉强食的形态。在整个房地产发展特别快速的时候，一些成本容易被覆盖，因为对于房企现金流来的快，很容易覆盖成本，到盈利。阶段性的冬天，对资金实力要求更高，接下来是一个房地产的洗牌。

“多元化发展之下，一些路径承载更多业务，分散风险。”这是关于整个去地产化，尤其是开发+经营接下来的一个核心和重点，不能仅仅是拿地、建房子、卖房子，还要怎么运营存量的物业，这是一个关键。

最后，李俊怀认为房企布局一定会出现变化，在三四线城市较高的土地流拍率及棚改政策的收紧，房企未来更多会重点布局一线城市、二线城市，或者是一些特别优质的三线城市的地块。

刘晓博：暖冬短期或将回缓，房企寡头化成大风向

资深财经评论员刘晓博 腾讯房产摄

资深财经评论员刘晓博也认为，“目前房地产很难说拐点，或者说非典型性拐点。”

2015年，是一波股灾，而现在楼市也被装入了笼子，也是走鸟笼行情，市场定价的方式被扭曲了，这个角度来说可能是一个拐点。市场冷热度来说，未必是一个拐点，或者是非典型的拐点。

国家土地局8月份的数据，国防房地产精气指数还是最高位，8月份的楼市还是炙热的夏天，这个市场确实有变冷的迹象。

8月份固定资产投资增速5.3%，创12个月新低，经济增速6点多，5点多的投资，维持不住。期间，地产增速10%左右，可以说经济还是在某种程度靠房地产撑着，从贷款，投资增速都是这样。

刘晓博综合分析了房地产接下来走向。他提出，央行降准，各地放松落户条件，户籍落户门槛的降低，这个市场看到楼市在变冷，但是国家对楼市的态度可能有微妙的变化。

在40年未有大变局现在，楼市实际上不能冷，这是刘晓博的判断。即便不能大涨，但是成交量一定要维持，不能变冷。刘晓博以8月份的数据为例，中国财政预算类收入增幅4%，土地增幅38%，卖地还是很重要的增长点。

所谓房地产全面进入冬天，这个冬天一定是非典型性的冬天，是不能变冷的冬天，至少是暖冬，成交量，卖地收入都不能调，活下去这个口号肯定有点内部体现，被外部化了，内部居安思危提没有问题，外部化之后，整体上有点悲观。

房地产调控新的措施，新的形势下，中小房地产商可能更多被收购兼并，卖项目、股权，要么自己彻底卖掉。

刘晓博认为，接下来，货币政策可能还有更大的放松，那房地产所谓的冬天就是暖冬，所谓的下行周期可能变得非常短。

对于房企拿地来说，影响要看每个房企怎么判断，如果这时候太谨慎，可能丧失发展机会。

未来中国房地产市场越来越寡头化是一个大风向，万亿级房企可能出现好几个，小房企可能“死”掉了。

赵卓文：楼市将持续维稳，房企面临多重考验

知名房地产专家、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为， 短期内，房地产市场不会进入冬天，也不会马上进入拐点。

由于中国的经济面临内外挑战，股市处在很深艰难的位置上。作为中国经济下一步重要的保卫战，赵卓文认为应该是乐观的。

这个特殊的阶段，楼市维稳是比较重要的基调，第四季度开始到2019年，房地产市场暂时抑制房价的上涨，由房价调控转为维持房地产稳定的思路，很多大开发上，包括万科，都有这样的看法和观点。

面对寒冬到来，很多强者能不能继续恒强，面对新的市场变化，中国的房地产行业会做出怎么样的对应，特别是房企作出哪些方面的对应？

对此，赵卓文表示，房地产市场走到今天，珠三角地区广州深圳，首先从土地利用情况来看，广州、深圳、佛山这些城市已经进入新的阶段。其次，人口集聚效应不断增强。从这两方面而言，人口集聚和经济增长是不一样的特征。

地方政府对于地方房地产市场的这种态度和趋向值得关注。珠三角地区来看，在广州、深圳这样的城市，需求还是非常旺盛，对于未来的政策取向有着重要影响。

作为开发商，面临的挑战有：人均成本上升，流动性不像前两年那么充裕，市场预期也在下降，怎么维持这很有挑战。广州、佛山这些城市成交量的继续下降会延伸到2019年。

作为一些龙头企业来说，更重要的是五年之后我们的增长点在哪里，是不是已经到了峰值，是不是有长期可持续增长的空间。广东的企业碧桂园2018年销售金额会突破八千亿，这是非常恐怖的数据。

他提出一个疑问，经济产业转移后未来增长点在哪里？大家喊去地产化，但对于转型，开发商也面临很多的挑战，未来房地产开发商的预期相应会有所降低。

许学锋：市场回归下降通道，不同区域内部分化明显

战略规划与房地产投资专家、华南城市研究会创会副会长许学锋指出，房地产有周期性，目前房地产正处于四个周期中的第四轮周期。

第一个周期是上涨的大周期，1984年到1992年、1993年；第二个周期是从1992年、1993年到2012年，下降的大周期；第三个周期，2012年，第四个周期2012年到2022年，这四个周期里面的变化，每十年大周期里面，有反方向的小周期，不同城市小周期具体的时间不同。

总体来说，第四个下降大周期基本结束，意味着回到下降通道，整体是2012年到2022十年下降大周期，变成一个上升小周期的结束，回到下降通道上。

许学锋预计，接下来可能发生两件重要的事情。

第一，房地产税或在2020左右出台，肯定会对存量房的市场带来非常明显的影响。

第二，限购是核心。限购为主要内容的加其他的东西，比如限售，限价，限贷等等一系列政策，这个政策肯定在未来几年还会持续下去，是否越来越紧，很难说，但是松动的可能性不大。

早在2007年，许学锋建议对房地产限购。他认为这个限购政策还会继续持续下去，在其2012的一篇文章中也明确指出这是一个长期的政策，在政策没有松动情况下，房地产市场变好可能性不大，只能在现在的基础上，平稳下降，即下降通道。

许学锋还分享另外一个观点。即城市内部不同区的市场表现越来越分化。目前笼统说一线城市房地产怎么样，二线怎么样，三线怎么样，准确度不大。

房地产城市不同区域内部分化很明显。佛山五个区9月份其中一个区量增幅非常大，有一个区是负的增幅，分化很明显。这个角度来说，今后一个房地产市场可能更多要讲哪个城市的房地产，甚至哪个区域的房地产市场。

叶晓燕：以不变应万变，未来还要关注改革和创新

惠州中原战略研究中心总监叶晓燕 腾讯房产摄

惠州中原战略研究中心总监叶晓燕将“房地产转折点”比喻成最熟悉的陌生人。

在过去一轮轮调控里，不乏听到“转折点”这个说法，每次相遇，都觉得似曾相识，可能相遇之后不知道它走向何方，难免有一些慌乱，未可预知一些风险的时候，最好的应对是以不变应万变，做一些聚焦，专注本业，未尝不是一个好的选择。

在多轮的转折来看，最近的转折就是2014年，这个阶段有很多动作的配合，包括经济指标，流动性、外部环境等等。

目前要结合更多的因素，包括政策预期、客户预期、价格预期、出货的预期。最重要的还是这次是量变还是质变，全国大环境来看，会进入下行。

从中原对一线城市调研的情况来看，大家对市场的共识是惠州市场整体在6月到达顶峰，7月出现下滑迹象，到9月，下滑的态势加剧更加明显。

她认为，要看到现在面临的这个转折到底是量变还是质变，如果是量变，对惠州无非就是要冲两千万，还是回落到五千万多一点。而质变看冲击的力度和面是不是更广，甚至关系到最近两年冲进围城里的人怎么冲出去。郁亮提到关注产品力，这个是最根本的。

在叶晓燕看来，开发商在惠州的一些布局也有发生一些变化，从2004年到现在十几年里面，开发商在惠州的一些布局，包括其意愿、战略、手段都有发生变化。基于拿地的成本，惠州虽然没有限购，但是一直有传闻，基于这些考虑，开发商开始转攻外围，现在还有很多在外围拿地。

目前，在惠州布局的百强超过了60%，通过持续监测他们获得项目的成本、渠道、部分开发模式，这里面有非常多发生了变化，既有主动的，也有被动的。收敛、聚焦可能只是一个方面，还有改革和创新。

陶文杰：房价不会大跌，房企难言“活不活下去”

深圳壹地产总编辑陶文杰 腾讯房产摄

深圳壹地产总编辑陶文杰认为，对房企来说，现在可能都开始感受到一些销售压力了。

原来销售很好的一线城市，如深圳，其实已经从9月中下旬开始能感受到一些销售压力，有些项目明降暗降，也是采取一些价格上的措施，更多可能在渠道上，营销手段上采取更多的办法。

市场的热度在9月中下旬之后下降，分水岭就是华润城三期最后一次开盘，似乎耗尽了深圳最后一波亢奋的购买力，后来有些盘卖的都不怎么样。连深圳的销售都在下滑，其他的二线、三线四线城市肯定更加的被动，所以房企有过冬的压力。

但陶文杰表示，大家也不用过于解读，搞得好象活不下去了，其实没有这样的状况。他相信如果万科都活不下去，相信在万科之前有一大堆房企要倒闭，它影响是活在最后的几个之一。

这两天股票跌很厉害，其实对中国没有太大影响，股市上的杠杆之前去了比较多，房地产要是这么跌，就是金融危机来了，所以房地产不会大跌，房企也不会出现大规模的倒闭情况，也谈不上活不活下去。

对于这些规模房企来说，有必要完成今年年初定的销售任务，如果没有完成任务，会影响它的规模，会影响它的信用评级，进而影响它拿资金的成本，这个对房企很重要，在一些不是特别重要的区域，一些大型房企不追求一时一地得失，进行降价，降20%-30%，这个也正常，毕竟不是一个大规模的普遍现象。

中国房地产行业前景比较乐观，城镇化还没有走完，目前这么严厉的房地产调控政策，其实是叠加了去金融，去杠杆的周期，这个周期有起有浮，现在比较紧，过两年就会松一点，整体的需求还在，以后要在70%以上，至少还有十几年的时间。

需求角度来说，虽然中国能建的房子数量够了，面积够了，但是品质还没有满足人民群众对美好生活的需求，包括深圳卖八万、十万的房子，真正品质很高的，让大家都满意的没有几个，这个需求还是有。

这一轮的调整也好，过冬也好，对之前稳健经营的，在城市布局比较好的，资金实力比较雄厚，负债率比较低的，可能更多是机会，像万科这样更多是机会。

嘉宾讨论中

嘉宾合影

潮水退去，才知道谁在裸泳。

“冬天的来临改变了预期，这不是坏事，哪怕是四季轮换的预期，对整个气侯而言会变得更好。在每一次寒冬当中讲到房企，总有一批逆势生长的企业完成它的霸业，”资深媒体人、腾讯房产深莞惠主编符毅最后总结道，“中国的楼市还需要一场真真正正的市场教育。冬天里，我们更应该看到希望。”

Tags：谁的冬天？业界热议楼市下半场   附精彩观点实录   万科   转折点   二线城市