中房报记者 翁晓琳 广东惠州报道

7月29日，惠州，烈日炎炎，毗邻惠州南站的星河丹堤开盘加推，门口停满了挂着“粤B”牌的车辆，人头攒动。星河丹堤是惠州2017年上半年销售亚军，卖了25.89亿元。

粤港澳大湾区的建设，深圳东进战略的实施，令惠州区位优势显现，成为了产业聚集与地产开发的重要区域。又因其地理位置靠近深圳，也成为了深圳市场外溢受益城市。

惠州是同时与深圳和东莞两城市接壤最近的城市，属于珠三角区域卫星城概念，分惠城和惠阳两个区以及大亚湾开发区，另外有3个县。过去，由于生活配套缺失，城市等级概念和落差的存在，在惠州置业的深圳人并不愿在此居住，导致“深圳的后花园”成了一个虚名。在资金集体看空惠州下，使得项目都押宝在惠州的开发商陷入困境;有的项目一期二期中间因资金链断裂而易主，甚至出现烂尾。它曾连续几年被称为“鬼城”。

战略性的开发使惠州的命运出现转折，城市开始活跃起来，人流与产业开始向这里集聚，这里也成为了开发商的新战场。

交易最为活跃的城市

星河丹堤新开盘的项目有5栋，面积在89~110平方米，毛坯交楼均价1.4万元/平方米。

该项目销售员表示：“因为项目整体面积非常大，一半在惠阳，一半在大亚湾。大亚湾限价较为严格，不能超过1.45万元/平方米，此次开盘的为大亚湾部分，价格是非常实惠的。”

据该项目销售计算的一套89平方米的四房来看，总价为125.9万元，首付为37.9万元。110平方米的四房总价为151万元，首付为45.6万元。深圳中原研究中心数据显示，深圳同一周开盘的项目，位于龙岗区的远洋新天地，备案价为4.1万元/平方米;位于宝安区的华苑，备案价为4.9万元/平方米。

在中国房地产报记者和销售员交谈的十分钟内，身边已经有3位深圳买家付了首付。“星河丹堤有7成买家为深圳客，大部分都是投资为主，少部分为自住。”

一位住在深圳市福田区的买家陈先生表示：“选择在惠州买房，就是因为这里便宜，福田区新房价格至少在8万元/平方米，要买一套110平方米的房子，总价都要接近1000万元，这里一套房下来只需要不到五分之一的钱，一方面为了投资，另一方面也是想养老居住。”

这一天同时开盘加推的还有位于大亚湾的碧桂园太东公园上城( 资料 图库 团购 点评 )。据惠州中原数据，碧桂园太东公园上城于今年上半年收入16.77亿元，位列销售金额第三名。

据悉，该项目深圳买家比例超过7成，其中绝大部分为投资。一位在深圳市宝安区居住的黄小姐，手上有150万元现金，但是苦于在宝安区买不到合适的新房，只能转战惠州。“不是我不想在深圳买，宝安中心区已经成为豪宅区，价格都要逼近10万元/平方米，再往边上走的西乡现在也要5万元/平方米。我手上的钱在深圳只能买个洗手间，但是在惠州能全款买房。”

大亚湾房地产业协会提供的数据显示，2015年大亚湾市场九成客户来自深圳，这直接拉升大亚湾均价上涨了12.13%，不少楼盘的单价直接飙升过万，其中龙光城( 资料 图库 团购 点评 )的房价一年上涨了7000多元/平方米。

2016年深圳客已经成为惠州楼市的主宰者，尤其是地理位置靠近的惠湾片区深圳客的比例超过9成。惠州中原数据显示，2016年惠州全市总成交金额达到1453.6亿元，环比翻番。在四区三县成交中，大亚湾以超4万套、462.24亿元的成交金额，摘得区域成交最高的桂冠。

2017年上半年惠州新房住宅成交近6万套，为深圳新房住宅成交的5.6倍。其中大亚湾成交套数为30%，稳居第一位。深圳链家研究中心指出，深圳、东莞两地限购，有一部分需求转至惠州市场，虽然惠州成交有一定回落，但依然处于高位，是深莞惠楼市交易最为活跃的城市。

有惠州项目营销负责人对中国房地产报记者表示：“从去年开始一系列的城市利好使得区域置业迅速往惠州市场倾斜，这一直观的影响就是带来深圳客的蜂拥而至。另外，由于深圳市场房价此前不断上涨，大量深圳置业者开始被溢出，快速造成市场房源紧张，价格上扬。如今惠州市房管局对价格调控较为严格，毕竟惠州是深圳周边目前唯一不限购只限贷的城市。未来一旦限价放开，惠州房价肯定还会继续上扬。”

深惠“半小时生活圈”形成

深圳买家热衷于在惠湾片区购房不仅仅是因为价格因素，还有交通因素。

随着深圳地铁14号线延伸至惠州南站、深惠城际、惠州地铁1号线等多条轨道交通的规划建设，环大亚湾新区的区域性交通枢纽地位将更加凸显。

深圳地铁14号线深圳段将于2017年动工，计划于2022年左右开通;惠州延伸段前期工作已完成，待国家发改委等部门审批后即可动工建设。目前深圳地铁14号线延伸段在惠阳区，共设有白云站、草洋站、惠州南站3个站点，三个站点虽然都在惠阳，但离大亚湾都很近。这也成为了惠阳、大亚湾两地楼盘的卖点。

另外，目前惠州南站到深圳坪山站只要10分钟，到深圳北站只要半小时，深圳福田站为1小时，且列车趟次覆盖早晚上下班时段。从费用来看，惠州南站到深圳坪山站最低票价7元;到深圳北站最低票价20元;到深圳福田站最低票价35元。从趟次频率来看，从惠州南站开往深圳方向每天有近60趟列车，平均20多分钟一趟，趋向“公交化”运营。

官方数据显示，自开通以来，每天乘坐捷运化列车往返深圳—惠州南站的旅客约2000人，惠州南站日均客流量由原来的1.3万人次增至1.5万人次，双休日则超过2万人次。

环大亚湾新区负责人近期对媒体表示，“以交通为先导，我们积极推进临深片区轨道交通对接。除了推进开通厦深铁路深惠汕捷运化运营，新区还配合开展深圳地铁14号线延伸段、深惠城际规划设计等工作。”

深圳乐有家控股集团有限公司营销副总裁李莉对中国房地产报记者指出：“目前深圳客比较集中在大亚湾、惠阳、惠东三个区域置业，整体占比超过了6成。而大亚湾最大的优势是紧邻深圳东部，与龙岗坪山接壤，交通方便，像大亚湾一些热销楼盘开车几分钟就进入深圳市了。还拥有丰富的山海资源，加上深惠轨道交通的接轨规划，未来居住在大亚湾的深圳人会越来越方便。”

基础配套设施逐渐完善

不过，基础设施大大落后于经济的发展，配套不足导致的生活不便，是房地产发展陷入困境的主要原因，也成为此前环大亚湾新区楼市发展最大的硬伤。

尤其是此前整个大亚湾，看不到大型的购物中心、娱乐中心以及医院、学校，一些小型的超市及医疗诊所、村办镇办学校，根本无法满足区域的居住需求，更满足不了来自深圳的业主的消费需求。

大亚湾也在开始改变这一局面。2015年万达集团在大亚湾西区以1.15亿元拿下一宗纯商业用地，万达集团将在此建设万达广场，今年11月即将开放营业。

事实上，不少开发商也看到了商业配套的缺失，在项目打造中也更为关注这一点。十万人大盘星河丹堤，开发商星河地产本身在深圳也打造了数个成功的购物中心，如福田区的COCO park，一直位列深圳购物中心营业额的前三名。星河地产也在星河丹堤内配备了社区型购物中心星河COCO Garden，汇集品牌超市、零售服饰、餐饮、健身等于一体，以解决十万人大型社区的商业配套问题，今年9月即将开业。

除此之外，位于大亚湾西区的灿邦新天地( 资料 图库 团购 点评 )，占地43万平方米，包含着15万平方米商业，将建设海洋嘉年华街区、海洋主题艺术雕塑社区和引进游乐设施，预计将在2018年正式营业。

不仅仅是商业，许多买家关心的学位问题，大亚湾也在积极的处理。两年来，该区新建学校和幼儿园6所，扩建、改建学校2所，增加公办义务教育阶段学位5010个，公办学前教育学位1260个，增幅居惠州市各县区第一名。

目前，大亚湾正投入59191万余元，新建澳头第二小学、西区樟浦小学等，扩建西区第一小学、黄鱼涌小学，建成后可增加学位5385个。同一时期，大亚湾区还投入惠民奖补资金2828万元，受惠学生达8176人次。

作为核心区域的大亚湾，正努力成为一个独立的生活居住片区，解决还要依靠惠阳淡水和深圳其他地方的配套的局面，令其更具备功能分区的概念。

支撑房价上涨的产业

这里，曾经有“鬼城”之称。

2010年惠州商品房成交均价每平方米4364元，仅为深圳的四分之一。但是大亚湾房价在此后数年并没有如深圳人预期那样大涨，2014年惠州大亚湾楼市的去库存周期接近26个月，每月成交低迷，多数楼盘价格徘徊在每平方米四五千元。在成片整齐划一的高耸住宅之间，冷清的街道弥漫着的空旷、荒芜和寂寥。

2015年，据惠州中原数据统计，大亚湾以35104套的成交量，位列2015惠州最热片区，远超惠城近12000套。销售总金额为230.66亿元，占据全市总金额784亿的三分之一份额。深圳人在大亚湾片区的置业占比达到七成，有的楼盘甚至达到九成。

这背后的很大原因是2014年深圳房价一骑绝尘的上涨，2015年更是达到一个高位，令不少投资客以及更多的刚需客将目光投入到了大亚湾。

中国房地产报记者夜晚在大亚湾西区采访发现，越靠近深圳坪山区，大亚湾几个成熟已经入住的项目，例如龙光城、卓越东部蔚蓝海岸( 资料 图库 团购 点评 )等，已经不再是黑灯瞎火，路上夜跑的行人也有不少。

在龙光城居住超过一年的刘小姐对中国房地产报记者表示：“我们就在坪山工作，下班就回大亚湾来住。实际上现在像我们这种‘双城记’的白领是越来越多了。大亚湾的人流量比之前增加很多了。”

官方数据统计，2016年末，环大亚湾新区常住人口135万，占惠州市的28.3%，比2014年上升了3.2%;常住人口密度约为623人/平方公里，远高于惠州全市421人/平方公里的平均水平。

吸引越来越多人的环大亚湾新区，正是地处深莞惠经济圈(3+2)的地理中心以及深圳东进最前沿，无论是粤港澳大湾区的区位建设，还是深圳东进战略的实施，不仅成为了项目卖点，更是实际吸引了不少人来居住。

在惠州比亚迪上班的曾先生，近期就在星河丹堤又新购置了一套四房。其对中国房地产报记者表示：“我之前也是在深圳公司工作，随着总部越来越看重大亚湾，作为员工迁移到这里，也看到了大亚湾的发展。深圳房价较高，惠州这边房价是我们普通打工者都能接受的范围。在这边安居落户，我觉得挺好的。”

惠州比亚迪成立于2007年，位于大亚湾区西部综合产业园。惠州比亚迪3家公司2016年工业总产值为246.5亿元，同比增9.1%;纳税额6.94亿元，同比增长79.6%。2017年1~5月，工业总产值为100亿元，纳税额3.81亿元，保持了平稳较快增长的态势。

“比亚迪集团近年来不仅把生产放在惠州，扩大生产规模，同时，为了满足当地生产需求和技术要求，在当地不断增加研发投入。虽然比亚迪总部在深圳，但惠州比亚迪是公司在全球最主要的基地之一，年销售额约占集团的四分之一。大亚湾是国家级经济技术开发区，粤港澳大湾区战略核心辐射区，企业发展过程中将能享受到更多政府扶持政策，在用地、人才引进以及技术改造创新等方面都提供了很大的帮助。”惠州比亚迪相关负责人对媒体表示。

事实上，不仅比亚迪在今年继续增资扩产。今年3月，总投资约800亿元的万达文化旅游城项目签约落子大亚湾。7月上旬，估算总投资78.89亿元的惠州南站新城基础设施PPP项目签约。环大亚湾新区石化产业起步区里，国内在建最大石化项目惠州炼化二期将建设世界级生态型石化产业基地。

目前环大亚湾新区已经贴上了世界级石化产业基地、广东陆海统筹综合发展试验区、珠三角辐射粤东粤北增长极、港城融合生态湾区、城乡一体化发展示范区等标签。

大亚湾区实施高新技术企业培育工程，以“人才链”匹配“产业链”，“产业链”留住“人才链”，大力实施“海纳英才”计划，落实人才引育政策，汇聚高端人才和创新要素。

例如，在碧桂园太东公园上城隔壁的大亚湾科创园被认定为国家级科技企业孵化器培育单位，截至2017年6月，大亚湾科创园孵化器现有在孵企业84家;毕业企业43家;引进和培育高层次创新创业团队30多个。

中原地产大陆区副总裁兼华南区总裁李耀智曾表示：“到大亚湾置业人群分两类，一类是占有沙滩、湾区等稀缺优质资源，看重未来的升值潜力;另一类是普通白领和工薪阶层，以改善居住条件为主。去往深圳东、大亚湾等地置业的大趋势不会变，关键在于政府的长期规划是否有助于楼市健康发展，短期解决医疗、教育、服务等生活配套，长期解决商业和就业问题，把旅游区变为居住区，人才会落地生根。”

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