南都讯近两个月以来，东莞一手楼市有回升迹象。随着年中业绩的冲刺，不少开发商进行价格让利，使得新房成交量上升。二手市场方面，业内人士透露，整体而言，二手房市场反应较为平淡，业主反价现象减少。同时，在供不应求的市场下，东莞市区个别二手房挂牌价赶超新房价。目前，业主“惜售”现象明显，买卖双方观望情绪浓厚。

现状

整体市场呈两极分化

据房产网数据研究中心统计，东莞二手房的房价整体呈稳步上涨的趋势，7月的房价为14539元/㎡。而从整体成交量看，7月的网签成交量为4171套，环比下降15.87%。南都记者查阅3月-5月的成交数据发现，在4月限购令后，其5月成交量为5346套，上升17.91%。而后回落，整体呈平稳状态。

从地区分布看，东莞二手房市场成交量和房价呈两极化发展，中心城区和临深片区是二手房成交的“主力”。7月，东莞中心城区共成交1265套房，临深片区成交为1071套。另外，松湖片区仅成交464套房，沿海片区为229套，东北片区为461套，水乡片区为125套，大石龙片区是204套。

东莞二手房协会会长，金信联行总经理罗凤分析，由于二手房交易周期较长，因此数据会有滞后性。在限购政策后，市场出现业主“惜售”现象，房源紧张，成交量呈下降趋势。同时，沿海、水乡等片区还是以新房市场为主，所以其二手房市场冷淡。但经过3-5年时间，这些片区的二手市场会迎来高峰期。

走访

部分楼盘价格与新房持平

南都记者走访市区几家二手房中介了解到，像西平商圈、东城旗峰山周边等较为成熟的小区，其二手房挂牌价格已经达到2万元/平米以上，基本与市区内热卖的新房价格持平。如位于东城石井的天骄峰景，一套140平米的三房可挂牌价为375万，均价约在2.7万元/㎡。而其周边的新盘凯昇景园出售均价则在2万元/㎡。因此，在二手房高房价的影响下，新盘开发商合理定价，超出购房者预期，使得新房在开盘后即售罄。

另一方面，二手房还存在贷款收紧，程序繁琐的情况。位于西平商圈的汇业地产中介举例，景湖时代城100平米的三房已经价值250万，均价达到2.5万元/㎡。但银行的评估价为220万，这表明银行只可贷款154万，买家单是首付就需要缴纳约90万元。

二手房均价超新房的现象也出现在镇街。正在寻觅婚房的刘先生介绍，由于城区房价较高，因此自己定位在寮步买房。但想不到的是，如寮步星城国际、香市1号较为成熟的小区，均价都在1 .8万左右，比新盘大道松山湖的房价还高。“不过大道松山湖的配套不好，周边比较荒凉，所以也并不考虑。现在就在等市区的新盘推出，看看有没合适的。”刘先生坦言。

同时，南都记者还了解到，由于二手房价位较高，且看房的周期长，为此不少原二手房中介转战一手市场，助推南城漾城、茶山伟隆国际等新盘的成交。东莞中原三级市场住宅部副总刘熊认为，“业主惜售”现象导致二手房供应量减少，从而推动价格上涨。另外，像城区商业配套成熟的小区价格也会相对较高。但就目前来看，在城区购买二手房的业主多属于首套置业，以刚需客为主，并不存在投机行为。同样罗凤也提醒，二手房的价格不等不仅是受配套影响，也会受楼龄影响，并不是所有二手房价格都高。

卖家观望情绪浓 心理预期高

去年10月，东莞卷入全国限购浪潮中，一手市场的房价上涨得到抑制，二手房也回归冷静，业主返价等现象相应减少。但二手房的价格依然坚挺，不少业主心理预期较高，不愿意“自降身价”。以南城鸿福西路天城康桥为例，今年年初其楼盘两房的报价为70万元。而南都记者查阅链家网数据发现，现该楼盘两房的报价已经达到115 .6万元。链家一中介告诉南都记者，业主的观望情绪浓厚，并不着急出手。在拓客过程中，不少业主会咨询自己的小区的价位。位于万江的林小姐最近正打算出售其215㎡的房产，在市区买一套学区房，开价388万元。但是，她认为当下的二手房市场，买家并不多且多关心降价问题。

建议

罗凤建议，地段和便利性是购买二手房所要考虑的首要因素。购房者可作多方比对，进行参考。同时，刘熊强调，受政策影响，贷款、交易等流程存在不确定性，在选择上，购房者要选择楼龄低且有品牌加持的物业。另外，二手房的交易流程较为复杂，购房者切勿“蒙查查”，要多提高法律意识，以保护自己的权益。

本版采写：南都记者 史晓然

本版摄影：南都记者 陈奕启

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