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2月17日晚上7点40分,央行在其官方网站公布了“四季度货币政策执行报告”。
令人震撼的是:央行在这份大约3万字的报告里,70次提到了“风险”,16次提到了“泡沫”,这向我们传递了重要的政策信号!
一天两提房地产问题 投资投机性购房或受限
在2月16日至17日召开的2017年人民银行金融市场工作会议上,中国人民银行副行长潘功胜强调,要继续完善差别化住房信贷政策,加强房地产金融宏观审慎管理,促进房地产市场平稳健康发展。
中国人民银行17日发布的《2016年第四季度中国货币政策执行报告》(下称《报告》)指出,下一阶段,要贯彻中央经济工作会议精神,落实好各项制度和机制建设,宏观上要管住货币,微观信贷政策要支持合理自主购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。
更为重要的,是从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手,从供给端解决房地产供需错配问题,构建房地产市场健康发展的长效机制。
央行每个季度会公布一份“货币政策执行报告”,作阶段性的总结和展望,对于投资者来说极具研究价值。
2016年四季度,是中国货币政策从“稳健”转向“稳健中性”的关键节点,也是房地产市场从放松到不断加强调控的关键节点。因此,这份报告更值得关注。
“风险”是央妈最担心的
自2015年股灾之后,“风险”是央行经常提到的词汇,频次越来越密集。在2016年二季报里,提到了53次“风险”,三季报里63次,四季报里达到了空前的70次。
这种对金融风险的高度重视,跟大背景有关:
1、2017年下半年将召开19大,需要一个稳定的经济环境;
2、美元进入加息周期,加息频次将提升,这是人民币汇率见顶之后第一次遇到美元加息周期,也是中国经济对外依存度达到新高之后第一次美元加息周期,没有先例可以参照;
3、这是中国企业杠杆率接近世界最高水平之后,遇到的第一个美元加息周期;
4、这是全球化见顶之后的第一个美元加息周期,特朗普新政和欧洲都存在巨大不确定性。
抑制泡沫:发挥“货币政策+宏观审慎政策”双支柱作用
央行17日发布的《报告》中,单辟一个专栏讨论了资产价格、货币政策与住房金融宏观审慎政策。
对于针对房地产市场的宏观审慎管理,《报告》指出,为应对资产价格对金融稳定的影响,一个重要手段就是强化宏观审慎政策框架,有针对性地防范房地产金融市场可能形成的系统性风险。
防止资产价格泡沫离不开宏观审慎政策和货币政策的配合,需更好地发挥“货币政策+宏观审慎政策”双支柱政策框架的作用。
我国房地产市场具有一定特殊性
《报告》还指出,需要看到,房地产市场具有一定特殊性。
一是结构性特征较为明显,一线城市与三四线城市房地产价格走势差异较大;
二是供需具有一定刚性,住房是基本生活需求,其供给受土地供给限制,相关政策都会对房地产市场产生影响。
目前,随着多项调控政策的出炉,商品房销售增速已经出现回落。
北京方面,调查显示多地的多家国有大行已经把首套房折扣从原先普遍的8.5折、8.8折上调至9折,显示出央行信贷调控收紧的思路。
下一阶段:防止加杠杆行为
《报告》提出,下一阶段要实施好稳健中性的货币政策,增强调控的针对性和有效性,为供给侧结构性改革营造中性适度的货币金融环境。
央行2016年四季度货币政策执行报告在介绍下一阶段货币政策思路时指出,进一步完善调控模式,强化价格型调节和传导,完善宏观审慎政策框架,畅通政策传导渠道和机制,抑制资产泡沫,防止“脱实向虚”。
报告提出,把防控金融风险放到更加重要的位置。加强重点领域风险排查,加强风险监测分析。防止资金“脱实向虚”“以钱炒钱”,以及不合理的加杠杆行为,引导资金支持实体经济。
抑制房价,哪些政策问题不可避免?
房价由众多因素共同决定,930调控至今,从国家统计局的数字显示,近三个月的楼市表现,房价涨幅收窄,11月开始环比微跌。
近三个月的楼市表现,房价涨幅收窄,11月开始环比微跌
但是,就目前来看,政策还存在许多不稳定因素,能否真正有效控住房价,还需要看在未来,以下几个方面能否有政策的完善和修改。如果不能正确处理,楼市的涨势,恐有“翻身”。
一.限地与限人口的平衡处理不当,便是房价高涨的诱因
《全国国土规划纲要(2016-2030年)》指出,建设用地规模将进一步收紧。对于京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区,将以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地。
这说明了一件事:大城市未来将严控新增用地,北京上海等城市不增反减。
建设用地规模受到严格限制,从过去的经验看,房价可能继续上涨。
当然,按照有关部门的说法,大城市之所以要限制新增供地,一个最重要的原因就是要纾解人口,解决“大城市病”问题。所以,限制供地背后都有限制人口规模的政策,北京人口总量控制在2300万人以内,上海是2500万人,广州1550万人,深圳1480万人。
问题在于,由于土地垄断,限制土地供给可谓是立竿见影的。因为国家掌握了建设用地指标的分配权利。所以我们看到,很多大城市一边宣称土地资源枯竭,另一边城市区域内却还有大量农田存在,这些农田甚至与高楼大厦比邻而居。这种奇观的产生,正是土地垄断的结果。
相比于可被操控的土地,人口却不容易控制。很简单,人跟着资源走。
北京早在很多年前就宣称要控制人口规模,不仅严格限制北京户籍,导致户口一纸难求,而且当地又是清理批发市场,又是清理污染企业,又是取消地下室,又是取缔群租房,结果又怎样?到现在北京人口减少了吗?
再如广州深圳,两地的官方公布人口分别是1350万人和1190万人,但实际上两地的人口都突破1500万人。如果整个城市规划都按照统计人口规模进行配置,那么无论是学校、医院,还是住宅用地规模,都严重不足。
过去这么多年,全国层面的土地供给,一直都是严格限制大城市,而对中西部小城市极尽慷慨之能事。人口流入的地方,供地规模在不断收缩,人口流出的地方,供地规模却在放大,造成大量工业园空置、大量新城沦为鬼城,这就是资源配置的失策。
同样的资源错配还存在于城市内部。既然房价供需矛盾,那么就应该多增加住宅用地。但令人困惑的是,很多大城市都将用地给了工业和商业项目,住宅用地所占的比例普遍不足30%。本来供地规模就在减少,而住宅用地的比例又如此之低,房价岂会不起飞?
从城市未来发展的角度来看,资源错配还在继续。现在城市群战略已经成为主导方向,长三角、珠三角和京津冀的目标都是建设世界级的城市群,但我们人口和土地规划却还停留于一城一地的局限里。
深圳土地资源枯竭了,当地说要大肆填海。其实相比于填海,为什么不能将发展效应溢出到邻近的东莞和惠州?北京说要减少新增用地,但为什么不能从京津冀一体化的层面进行统筹?
二.持续不断的货币推高房价
房价的初步上涨是由供需决定的,而房价的暴涨却是由货币引起的——持续不断的货币流入推高了房价。
由图可知,从2016年1月起,房贷新增数额就大幅上升(2月春节特殊)。而到了2016年5月增幅更大,半年的新增额已接近2015全年数额,这正是这波一线城市和部分二线城市房价暴涨的原因。
再看看其中的详细数据:
2016年9月新增居民户中长期贷款约5741亿元;
2017年1月该项数据创历史纪录达6293亿元;
而且从之前的4季度看,也基本都在4500亿以上!
从这个数据看,基本解释了为什么调控已经4个月了,一线城市房价,除部分郊区外,价格基本平稳!
信贷数据的高低,代表了在实际执行层面,楼市调控的真实意图,所以未来房价走势,不仅仅是防止大涨更是防止大跌。
调控并不能改变房价上涨的趋势 ?
2014年底、2015年初的时候,上海政府开了一个“怎么样解决房地产低迷,怎么样把房子卖出去”的会。会上,有一位房企的老总作了这么一个表述,他说不管大家怎么看,反正我觉得这个房市是到头了,所以他做的一个举动,他说我把我自己住的房子卖掉了,我去炒股。不知道他炒股的收益怎么样,但是他卖掉的那套房子大概在后面应该涨了不止50%。另外一个很大房企的营销总监当时也说,我从业20年,这是我见过的最冷的冬天。但是没想到,大家都万万没想到的情况是在最冷的冬天之后,市场就迎来了一个快速的上涨。
这个是2007年到2015年上海楼市的平均走势,黄线是它的月成交价格,黄色虚线是12个月的平均移动价格。这个图表我们可以清晰地看到,每一轮调控都是有效的,每一轮调控都深深地打击了未来3-6个月的成交,可能也进而引起了当时的一个短期价格。
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