春节过后，一拨媒体楼市报道热，多数都负面消息，成交量大跌是主调。

✦ 虽然看空短期看空热点城市，但仍要客观的说一句：春节楼市成交量小是常态！同时，也不应拿1月成交量数据相比12月。如果拿春节假期期间的成交量与去年春节期间相比，则具有可比性。

✦ 相比去年春节期间的成交量，很多热点一二线城市的二手房成交确实下滑了（新盘成交受推盘节奏影响），这就说明当前这些城市的楼市温度，确实低于去年年初。

✦ 言归正传，最后一次发布房价下跌的四级预警体系，其中重点是红色预警。

为了让更多读者看懂“房价下跌四级预警体系”，这里再次重述一下深圳房价下跌四级预警系统的含义：

✦ 四级：蓝色预警：市场偏热，房价涨速过快(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶)，后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。原因是：即便后市还能上涨30%，但交易成本约10%;如果后市上涨小于10%则亏钱。风险与收益相近。

✦ 三级：黄色预警：市场过热，房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后1-2个季度)，后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入，投资需求可考虑停止买入。原因是：即便后市还能上涨20%，但交易成本约10%，还有可能房价上涨不足10%。风险大于收益。

✦ 二级：橙色预警：市场温和，房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后超过2个季度)，后市涨势将进一步放缓。投机需求应卖出，投资需求不应买入，改善需求可考虑停止买入。

✦ 一级：红色预警：房价接近停涨或开始高位盘整(对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零)，后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出，改善需求不应买入，刚需可考虑停止买入。

✦ 注意：上述的四级体系对应的操盘策略，当时主要考虑的是深圳，深圳房价波幅较大。下文中的有些城市，尤其是中西部城二线城市，房价波幅较小，适应性也相对较弱。

那么，其他热点城市，当前处于什么预警等级呢？

✦ 11月30日，列了25个城市，其中红色预警12个城市，具体如下：

✦ 红色预警：深圳、苏州、上海、北京、南京、合肥、厦门。无锡、惠 州、东莞、廊坊、嘉兴。

✦ 橙色预警：武汉、郑州、济南、广州、福州、天津。

✦ 黄色预警：杭州、石家庄、南昌、佛山。

✦ 蓝色预警：长沙、成都、青岛。

✦ 上述这些都是一二三线城市，最低也是地级市，过去几个月，都曾出台过新政，属于热点城市，只是热度有差异。

✦ 根据近两个多月的最新市场变化，最后一次更新30个热点城市的预警等级：

✦ 红色预警：深圳、苏州、上海、北京、南京、合肥、厦门。无锡、惠州、东莞、廊坊、嘉兴。武汉、郑州、济南、福州、天津、珠海。共18城红警，包括一线、强二线、三大都市区周边城市。

✦ 橙色预警：广州、杭州、石家庄、南昌、佛山、南通。

✦ 黄色预警：长沙、成都、青岛、西安、重庆、南宁。

✦ 另外说明一点：鉴于深圳、苏州、合肥、上海、无锡，这五个城市的二手房已经开始下跌，上个月老杨也曾公开说明，红色预警可以解除了。功成，收兵！

✦ 为什么将武汉、郑州、济南、福州、天津这几个强二线升级为红色？举一个郑州的例子吧。郑州房价从去年二季度开始加速涨，三季度疯狂，但10月出台调控政策后，就开始降温。我在去年底去参加郑州业界论坛时，曾与当地业内人士交流过，成交量萎缩明显。下图的安居客二手房价格走势，也能反映出降温态势。

✦ 为什么作为一线城市广州仍未升为红色预警？本轮短周期上行，广州房价上涨幅度最小，启动最晚，所以暂不适用红色，估计再过两个月就适合了。下图中的安居客二手房价格，涨势仍较坚挺。

✦ 当然，在11月30日文章中确定为红色预警的几个重点城市，如北京、厦门、南京，仍未出现实质降价迹象，尤其是北京房价，在经历10月和11月的短暂平稳之后，近期中心区的学区房反而再度涨价，春节后甚至出现跳价现象。

✦ 但是，大家必须清楚一点，局部服从于整体，全国一线和强二线总体市场将在2017年降温，价格下跌，那么北京不可能逃得掉，只是滞后反应而已。

✦ 最后，上一个图，近日在微博上做的一个调查：当前，全国楼市已步入房地产短周期下行阶段的初期，今年春节过后，会不会有城市率先开跌？哪个城市最可能类似2014年的杭州，春节后突然冒出二三个新盘，开发商大力促销、明显降价？

经过6000多人的投票，结果如下：

✦ 合肥高票当选，居然高达44%！这可能与春节期间有篇关于合肥房价暴跌的假新闻有关。相信这也确实表明，很多人短期看空合肥房价。

✦ 其他城市的投票占比：深圳列第二，约12%；环上海为和环深圳皆超7%；苏州和无锡也较高。

✦ 事实上，合肥、深圳、环上海、环深圳、苏州、无锡，这几个地区的二手房真实成交价，已经显现下跌迹象。所以，群众的眼光还是雪亮的。不管春节后到底会不会有哪个城市类似2014年的杭州出现个别新盘大幅促销，至少这个投票结果反映了当前这些城市的房价现状。

✦ 上述对于30个城市的预警，只是一家之言，仅供大家参考！

来源：杨红旭楼市研究

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