本文转载自：杨红旭楼市研究。

  近日，易居房地产研究院公布了一份《全国房地产板块轮动现象研究》，引发了多家媒体的报道和诸多网站的转载。以下是报告的简要内容，由研究员赖勤执笔，老杨指导。这里仅摘部分内容，与大家分享。

  由于政府限价和成交结构的影响，新房数据有所失真从而不能准确反映市场情况，所以本文数据均为二手房数据，并且来源于国家统计局公布的70城房价指数。以下分别从城市、一二三线三类城市、华南和华东等七大板块、三大都市圈、东部和中部等四大区域共5个维度来分析。

  由于在本轮房价上涨周期中大部分城市的启动时间为2015年5月份左右，因此以统计局公布的70城房价指数的2015年的基期值为准，截至今年8月，计算这期间的房价累计增幅。需要说明的是，都市圈中的城市由于分化比较严重，存在被平均的情况，因此为了更好的反映实际情况，每个都市圈只选取了具有代表性的城市，京津冀都市圈中包含北京、天津和石家庄3个城市；长三角都市圈中包含上海、南京、杭州和合肥4个城市；珠三角都市圈中包含广州、深圳和惠州3个城市。

  本轮周期房价累计增幅排名

  1、房价累计增幅城市排名

  房价累计增幅排名首位的是合肥，涨幅为52%，北京以51%的涨幅位列第二。（杨评：注意，这里是统计局的房价指数，大家所实际感受的房价涨幅远大于此，可以将这组增幅乘以2或3，则放大后涨幅，会比较接近实际涨幅）。一个是霸都，一个是京都。此二城，风头最劲，力压全国其他城市。

  值得注意的是，前七名被四大一线城市和属于“楼市四小龙”的合肥、厦门和南京所占据。前二十名中的城市大多为热点一二线城市。

  70城中只有2个城市房价是负增长的，分别为丹东和锦州，它们的房价累计增幅分别为-1%和-6%，它们均地处东北，经济增长较为乏力，人口流出现象也较为严重，这直接导致了当地楼市萎靡不振，没有赶上本轮房价上涨周期的东风。

  2、三类城市房价累计增幅

  一二三线城市的房价累计增幅分别为46%、16%和8%，一二三线城市房价增幅阶梯递减，一线远超二线和三线。一线城市得益于良好的经济基础和人口导入，并且还有优质资源的集聚效应，因此，房价累计涨幅较高。三线城市虽然受到去库存和棚改等利好政策的影响，但是总体来看，三线城市房价累计增幅还是不如二线城市和一线城市。

  3、七大板块房价累计增幅

  从全国七大板块来看，华东、华南和华北的房价累计增幅排在前3名，分别为20%、19%和15%，而华中和西南分列四、五位，房价累计增幅分别为14%和7%，东北和西北的房价累计增幅则垫底，均不足5%。东北和西北的经济基础较弱，房价缺少支撑，而有较多发达城市的华东、华南和华北板块由于经济和人口等基本面较好，因此房价有较大幅度的上涨。

  4、三大都市圈房价累计增幅

  本轮房价上涨周期中，三大都市圈的房价累计增幅均超过了30%，长三角、珠三角和京津冀三大都市圈的房价累计增幅分别为41%、37%和33%，三大都市圈因为经济情况和市场情况都较为类似，所以房价增幅也相差不大，它们均属于房价增长较快的区域。

  5、四大区域房价累计增幅

  本轮房价上涨周期中，东部和中部区域领涨，房价累计增幅分别为21%和16%，而东北区域却处于垫底的位置，房价累计增幅只有3%。东部和中部的经济发展水平大幅领先于西部和东北区域，因此东部和中部的房价涨幅较快。

  板块轮动与房价走势

  1、房价领涨城市的变化

  根据国家统计局公布的70城房价指数，统计不同城市每个季度环比上个季度的涨幅。观察房价领涨城市的变化，本轮房价上涨周期中深圳率先启动，然后带动一线城市领涨全国，随着2016年325政策的发布，一线城市房价快速上涨的态势得到了一定的遏制，以厦门和合肥为代表的楼市四小龙接过了房价领涨的大旗，随后在2016年3季度，无锡和郑州又取而代之，成为了全国领涨的城市，之后全国城市多点开花，武汉、长沙等热点二线城市的房价快速上涨，在2017年2季度，更多的三线城市如北海、无锡和蚌埠等加入了楼市火爆的行列。从以上房价领涨城市的变化可以看出，楼市热度由一线城市传至二线城市，然后近期由传至三线城市，这也使得中国楼市首次出现了类似股市中的板块轮动现象，表现为你方唱罢我登场，东方不亮西方亮。

  2、三类城市房价走势

  观察三类城市的房价走势，一线城市的房价率先上涨，2015年初便进入了快速上升通道，二线城市滞后9个月左右，2016年初房价才有较明显的涨幅，三线城市的楼市行情最后启动，2016年9月后房价开始快速上涨。目前来看，一线城市的房价已经平稳，二线城市的房价上涨动力略有不足，三线城市的楼市仍有热度。总体来看，再次印证了楼市热度在三类城市中轮动，从一线城市传导至二线城市，再由二线城市传导至三线城市，一线城市偃旗息鼓后三线城市仍在轮动当中。

  3、七大板块房价走势

  全国七大板块的房价，按照上涨的启动时间大致可以分为三批，最先启动的一批是华南、华东和华北，它们的房价于2015年初开始上涨，并且2016年加速上涨；第二批启动的是华中和西南，它们的房价于2016年初开始进入上升通道；最后一批启动的是东北和西北，它们的房价于2017年初才开始上涨。华南、华东和华北是中国经济最发达的地区，房价最先开始上涨，并且涨幅也最为明显，在它们的带动下，经济稍弱的华中和西南的楼市也开始了升温，而东北和西北因为房价上涨缺乏强有力的经济支撑，上涨时间要滞后很多，属于最后轮动的板块。目前来看，华北房价已经平稳甚至略有下跌，东北和西北因为启动时间较晚现在仍在轮动中。

  4、三大都市圈房价走势

  三大都市圈中，珠三角在深圳的带动下于2015年初房价开始快速上涨，长三角和珠三角虽然在2015年初楼市也开始启动，但是涨幅比较温和，直到2016年初以后，房价才开始飙升。目前三大都市圈的涨幅相近，其中，长三角的房价已经高位盘整了将近一年，京津冀的房价则在高位盘整后出现了明显回调。三大都市圈的房价上涨动能均略显不足，继续上攻显得乏力。

  5、四大区域房价走势

  东部和中部于2015年初房价率先上涨，2015年的涨势较为温和，2016年以后，房价开始快速上升，而西部和东北区域的楼市启动时间要滞后很多，2017年开始才有较明显的上涨。目前来看，东部的房价已经平稳，市场热度已经传导至西部和东北，它们仍在轮动中。

  目前房价下跌板块和城市

  对不同城市，以最近几个月房价开始下跌的时间为起点，截止到统计局最新公布的8月份的70城房价数据，计算出不同城市房价的累计跌幅。北京处于领跌的位置，累计跌幅达到了3.6%，考虑到这是由房价指数计算得到的，而房价指数相对来说更加平缓，实际跌幅可能会更大。与北京毗邻且同处京津冀的天津累计跌幅排在第二位，跌幅为2.7%。而同为楼市四小龙的厦门和合肥的累计跌幅排在三、四位，分别为2.1%和1.7%。值得注意的是，不光是热点一二线城市出现了降温，三线城市中的宜昌和韶光也出现了房价下跌。总的来说，本轮楼市周期中房价上涨较快和上涨较早的城市更早出现回调，这也是板块轮动的一大特征。

  杨评：注意，在70城中，当前北京房价涨幅最大，如果着眼全国，则廊坊跌幅最大。另外，合肥的二手房与部分一手房，皆跌价了。大家回顾本报告第一个表，此二市之前涨幅最大。是否会有种体悟：一切皆轮回，市场即阴阳。

  从区域的角度来看，目前三类城市中只有一线城市出现了下跌，累计跌幅为0.7%，房价上涨的领头羊出现了回调，释放的信号意义极强。七大板块中华北率先出现了下跌，目前累计跌幅为0.5%，主要是受到北京和天津楼市降温的影响。三大都市圈中京津冀率先调整，主要是与其它两大都市圈相比，京津冀的经济稍弱，并且调控政策最为严厉。

  未来轮跌预测

  回顾过去，以前全国楼市基本是“铁板一块”，基本是全国不同区域同步变化，同涨同跌，没有出现过不同区域的房地产市场的轮动现象。但是2015年以来，全国楼市却出现了罕见的板块轮动现象，不同区域的市场表现严重分化，楼市热度在板块之间轮动。

  目前来看，楼市热度已经由一线城市传导到三线城市，表现为一线城市房价滞涨而三线城市仍在轮动；七大板块中楼市热度已经由率先启动的板块传导到了东北和西北，表现为华北房价已经稳中有跌，东北和西北仍在轮动中；三大都市圈的楼市热度均有所下降，房价上涨显得乏力；四大区域中，市场热度已经由楼市率先启动的东部区域传导至西部和东北，表现为东部的房价已经平稳，西部和东北仍在轮动中。总体来看，楼市率先启动的区域房价已经略显颓势，市场热度已经在所有板块中进行了传导，目前大多数仍在轮动的区域为市场较弱且启动时间较晚的板块。因此，本轮周期中板块轮动的上半场已过，进入到了下半场，当所有板块都轮动完且均出现回调，本轮房地产的牛市也就宣告结束。

  根据板块轮动理论，板块轮动中涨得多和涨得早的板块会更早下行，据此对未来轮跌板块进行预测，一二三线城市会依次下跌；华北先跌，华南、华东、华中和西南随后，东北和西北最后；东部和中部先跌，西部和东北随后；京津冀先跌，长三角随后，珠三角最后。

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