国君地产发表报告称，龙光地产（3380.HK）公司中期净利润增长195.4%至25.5亿元，核心利润率达20.6%。战略坚持大湾区布局策略，后续有望持续受益于湾区产业升级及互通互联。

●维持增持评级，上调目标价至8.9港元。公司坚持大湾区布局策略，上半年海外布局了香港及新加坡项目，后续有望持续受益于湾区产业升级及互通互联。维持增持评级，预测公司17-18年核心EPS为0.76元和0.94元，同比增长36%和23%。考虑到公司利润率将维持高位，增长势头依旧强劲，给予20% NAV（11.1港元）折让，目标价提升至8.9港元，对应2017年10.1xPE。

●核心利润增长近两倍，利润率创新高。公司上半年销售达193.1亿元，同比上升34.2%，完成全年销售目标（370亿）的52%。收入大幅提升94.6%至123.8亿元。受益于重点布局区位的项目价格大幅提升，公司核心净利率创新高，达到20.6%，净利润增长195.4%至25.5亿元。中期派息22港仙（核心净利润的40%），中期股息率达3.0%。

●重点布局大湾区，增长持续性将超市场预期。公司土地储备总货值达人民币3,880亿（2,789万平米），其中逾80%位于粤港澳大湾区。市场对其拿地持续性存疑，我们认为公司除招拍挂之外，在并购及城市更新等拿地渠道上布局充分，后续可保证优质土储获取的持续性。其中并购及城市更新项目已达2,040亿货值（1,314万平米），占比53%。公司拿地成本低，公开市场拿地1,475万平米，成本仅4680元/平米，若扣除下香港及新加坡项目，土地成本仅3,373元/平米。上半年公司销售均价约15,452元每平米，土地成本占比仅30.2%，扣除掉香港及新加坡项目，土地成本占比仅21.8%，高利润率可持续。

●开发模式顺应城市发展，融资成本持续下行。公司核心项目均为深圳地铁上盖物业，在轨道交通逐步成熟的过程中，项目价格得到较大的提升，利润率位居行业前列。我们认为公司湾区布局策略（9大核心城市+2港澳+5外延）加地铁开发模式能够保持超群的净利润率及去化率，后续业绩增长空间依旧广阔。同时综合财务成本进一步下降至5.9%（2014：8.8%），净负债率（67%）保持平稳。催化剂包括后续粤港澳湾区土地的持续获取以及销售超预期。

中期业绩增长强劲，核心利润率高达20.6%

公司上半年销售达193.1亿元，同比上升34.2%，完成全年销售目标（370亿）的52%。收入大幅提升94.6%至123.8亿元。受益于重点布局区位的项目价格大幅提升，公司核心净利率创新高，达到20.6%，净利润增长195.4%至25.5亿元。中期派息22港仙（核心净利润的40%），中期股息率达3.0%。2017年报告期末尚有已售未结资源230亿人民币，约80%位于粤港澳湾区。

核心布局大湾区，首次进入香港新加坡

截止上半年末，公司土地储备总货值达人民币3,880亿（总建筑面积2,789万平方米），其中逾80%位于粤港澳大湾区。上半年通过招拍挂新增项目6个，新增土地总建筑面积约183万平方米（权益面积约145万平方米）。值得一提的是公司实现了海外布局，分别于香港及新加坡取得大型市中心住宅用地。

土地储备中，并购及城市更新项目货值达53%，共2,040亿，工厂改造为核心的旧改类型，占比达48%。公司旧改储备丰富，能够满足后续五年以上的开发需求，其中近期项目（2年内达到开工条件）占比达24%，中期项目（3-5年内达成开工条件）占比达38%，远期项目（预计5年后达成开工条件）占比达38%。深圳、惠州和珠海是公司旧改项目的主要所在地，占比分别达32%、25%和20%。

深耕粤港澳大湾区，拿地能力优异，其中公开市场拿地建筑面积达1,475.1万平米，其中土地成本仅4,680元/平米，若扣除下香港及新加坡项目，土地成本仅3,373元/平米。上半年公司销售均价约15,452元每平米，土地成本占比仅30.3%，扣除掉香港及新加坡项目，土地成本占比仅21.8%。

维持增持评级，目标价提升至8.9港元

公司核心项目均为深圳地铁上盖物业，在轨道交通逐步成熟的过程中，项目价格得到较大的提升，利润率位居行业前列。我们认为公司湾区布局策略（9大核心城市分别是：深圳、广州、东莞、佛山、中山、珠海、惠州、肇庆、江门；+2港澳+5外延分别是：汕尾沿海、河源城区、清远南部、云浮、阳江沿海）加地铁开发模式能够保持超群的净利润率及去化率，后续业绩增长空间依旧广阔。同时综合财务成本进一步下降至5.9%（2014：8.8%），净负债率（67%）保持平稳。

公司坚持大湾区布局策略，其中上半年海外布局了香港及新加坡项目，后续有望持续受益于湾区产业升级及互通互联。我们维持增持评级，预测公司17-18年核心EPS为0.76元和0.94元，同比增长36%和23%。考虑到公司利润率将维持高位，增长势头依旧强劲，给予20% NAV（11.1港元）折让，目标价提升至8.9港元，对应2017年10.1xPE。

催化剂：后续粤港澳湾区土地的持续获取以及销售超预期。

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