“粤港澳大湾区”概念，自今年3月写入政府工作报告以来，市场热度不断升温。7月1日，在领导人的见证下，香港、澳门、国家发改委、广东省共同签署了《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》，意在深化内地和港澳交流合作，加深港澳参与国家发展战略，以提升三地竞争力，保持长期繁荣稳定。协议的签署，标志着粤港澳大湾区建设正在快速推进。广州中原研究发展部预测，接下来一系列政策红利将会陆续释放，以便推进粤港澳大湾区发展。

广佛规模效应大 江门潜力显现

粤港澳大湾区是由“9+2”组成，即由广东省的广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群；是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后，世界第四大湾区；是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体；也是广东省及港澳地区参与国家建设并享受未来发展红利的重要突破口。

2016年，大湾区9城中，新建商品房销售面积突破“千万”级的，仅三个城市。其中佛山的新建商品住宅销售面积达1908.36万平方米，居九城之首，一手住宅市场规模巨大；其次为广州，2016年一手住宅销售面积1414.28万平方米；中山则排位第三，为1052.24万平方米。

由于2017年上半年，全国楼市均呈“从严调控”势头，受调控影响，大部分城市的新建商品住宅销售面积均呈不同程度回落。但是，广州、佛山在上半年的一手住宅销售面积规模，均突破“500万”级，依然排位第一、第二。而江门则成为九城中的黑马，在其他八城均规模缩减时，江门逆势上扬，上半年新建商品住宅销售面积达451.39万平方米，同比去年上半年上涨49.2%，环比去年下半年上涨20.9%。

从销售金额看，2016年只有2个城市的一手住宅销售金额突破“两千亿”级，分别是广州、深圳，其2016年一手住宅销售金额分别是2318.4亿、2234.01亿。销售金额规模第三位是佛山，为1816.8亿。而2017年上半年，以销售金额为标准的市场规模格局发生急剧变化。去年第一的广州，2017年上半年一手住宅销售金额921.6亿，虽同比大幅下降，但在下半年粤港澳大湾区红利不断释放的刺激下，再破“两千亿”大关仍有希望。去年第二的深圳，今年上半年一手住宅销售金额仅575.4亿，预测今年恐无望“两千亿”。去年第三的佛山，今年上半年一手住宅销售金额547.26亿，虽今年规模可能会略有缩减，但有望超越深圳，成为一手住宅金额规模排名第二的城市。

总体看，广州、佛山两个城市，行政区划面积辽阔，人口聚集，无论市场面积规模，或是金额规模，在大湾区9城中，均表现最为稳定。而黑马江门，则是受外部刺激，其潜在市场规模得以显现的典型。不过，虽然深圳在2017年的市场规模大幅缩减，但深圳作为“粤港澳大湾区”的核心城市，其城市潜力不容置疑。

九城均有潜能 佛山热度居高

自3月提出“粤港澳大湾区”概念前后，各路房企便加紧布局“大湾区”，因此，从房企的拿地布局，城市的土地热度，可以部分窥探城市的增值潜能。

从土地市场看，广州、深圳依然为第一梯队。佛山、东莞为第二梯队，仍与GDP排行梯队保持一致。今年上半年，佛山依然热度居高，6月万科在佛山开创100%自持，为广东省首位。东莞虽上半年土地鲜有出让，但基本主力品牌房企已全部布局。第三梯队中，中山在2017年上半年深受房企追捧，2月碧桂园、恒大、美的等品牌房企进一步推进地价上涨。而黑马江门，在近半年时间里，先后有保利、越秀、碧桂园等品牌房企进驻布局，有助于其市场规模潜能的进一步扩大。

总体看，在“粤港澳大湾区”的利好之下，九城“广佛肇、深莞惠、珠江中”都将迎来发展机遇。但广州、深圳、佛山这三城，将最先享受大湾区红利。

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