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【今年以来,各地政策“组合拳”连环出击,一线城市楼市再次收紧,“高烧”得以降温。而此轮调控催生的“溢出效应”让环一线楼市量价齐升,随后环一线城市也逐步推出限购政策。限购之后,环一线楼市又有怎样的表现?中介机构、购房者以及开发商各方的态度与策略又发生着怎样变化?
在即将进入2017年下半年的时间节点,《每日经济新闻》推出环一线楼市系列调查,以天津武清、燕郊、太仓、增城和佛山五大环一线热点城市为样本,记者通过深入探访,揭示出环一线楼市最真实的市场环境。】
“北三县”已成为观察环北京楼市的风向标之一。其中,一度狂飙突进的燕郊楼市备受瞩目。
从地缘上讲,受益于通州城市副中心等影响因素,燕郊过去一段时间曾是投资客扎堆之地,房价涨幅甚至超过一河之隔的通州。但今年3月以来,廊坊加码调控,不断打补丁,燕郊二手房和新房交易市场能否延续之前的火热?
6月24日,《每日经济新闻》记者实地走访发现,燕郊楼市已不复往日的喧嚣,除了销售中心门店清冷,销售人员转向力推非限购的商住公寓外 ,更有开发商直接以工业用地开发住宅等。
成交量断崖式下降
从地铁一号线大望路站出,再转乘815或816路公交,是北京前往燕郊最便捷的公共交通路线之一,全程约莫40分钟左右,从郎家园出发下一站就到达兴达广场小区站。
随后,记者来到孔雀城营销中心,销售人员丰女士表示,目前毛坯住宅均价2.5万元/平方米左右,二手房价格在3万元/平方米左右。
在紫竹湾商业广场一处销售中心,销售人员小李告诉《每日经济新闻》记者,目前二手房房价参差不齐,以纳丹堡为例,均价基本上在2.8万元/平方米左右。记者在碧桂园尚诚地产合作经销商处了解到,目前燕郊房价存在很大差别,一般在2.7万元至3.5万元/平方米不等。
链家官网显示,目前燕郊房源库存共1784套,均价2.7万元/平方米。《每日经济新闻》记者梳理发现,从3月21日廊坊限购政策出台以来,截至6月25日的6月份仅成交了35套,已接近冰点,但今年2月份成交438套,3月份成交714套,4、5月份成交200套左右。
隐形费用涉嫌变相加价
“双合同”、“电商费”、“装修费”……这些莫名其妙的费用让买房者摸不着头脑的同时,急于买房的心情也让购房者被迫接受这些隐形费用。
前不久,《每日经济新闻》报道大名城上海一楼盘另收68万元装修款后,引起社会广泛关注。在燕郊,记者同样也发现许多开发商存在暗中变相加价的现象。
“现在商住两用的公寓房不限购不限贷,2019年6月就可以交房。”前述紫竹湾项目的销售人员小李告诉《每日经济新闻》记者:“好在我们现在还赠送精装修,每平方米只收取1000元,开发商会按照1500元的标准交房,50平方米以下的房型,只需要交10000元装修费就可以了。”
小李介绍说,跟客户签订购房合时也会签订装修协议,但其并没有拿出装修协议。当记者说要自己装修时,对方明确告知“不行”。
他解释道,“因为这是开发商统一的,主要是为了打造燕郊的示范标杆。”至于装修规格,小李用“以后住在里面(楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势),保证就像住在酒店一样”来形容。
在盈时·未来港一销售中心,记者也遇到同样的加价问题。记者咨询一套单价为1.6万元的复式公寓,面积大概55平方米,总价为88万元,销售人员表示:“现在购买会有团购优惠价,但需支付5万元电商费才能享受团购优惠。”
关于开发商收取“装修费”、“电商费”等情形,记者多次拨打三河市房管局电话,但一直无法拨通,随后采访廊坊市房管局,一位工作人员表示电商费属于开发商自己的销售行为,房管局只管开发商违规收定金的行为。
工业用地建公寓
随着限购升级,一、二手商品房的交易已接近冰封,有开发商开始打政策擦边球,通过工业用地建公寓,以租代售的形式暗地里卖给买房人。
豪展地产销售中心的丰女士表示,限购之后开发商也着急,现在燕郊也开始重点开发商住公寓。在盈时·未来港的沙盘前,销售人员全程以购房置业的口吻推介,但拿出及签订的合同却是租赁合同,租赁期仅为20年,用途显示“仓储”。
鑫昇置业一位销售人员告知记者,未来港公寓的价格是1.6万元/平方米,之所以比市场价格便宜,是因为未来港是50年产权的工业用地,工业用地在拿地上价格非常便宜。至于土地性质的区别,销售人员说:“性质差不多,产权用完了以后继续和国家续约。”
“我们签订的合同里写了,以后拆迁款都是租户所有。”上述销售人员表示,“我们和当地限购政策打一个擦边球,要不然外地人想买根本买不到。”
销售人员进一步解释,“我们是以租代售的模式,政府是支持的,如果说你三五年之后想卖的话,直接找到物业,然后物业给找买房人,也就是一纸合同的事情。”《每日经济新闻》记者在合同中发现,在变更手续时租户需交类似中介费,每次每户两万元。
上述销售人员给记者计算了一下相关费用,以53.36平方米的复式公寓来看,单价1.6万元/平方米,总价约87万元,另加5万元电商费以后首付需30余万元,其余56万元则从银行贷款。
这意味着消费者以87万元的价格买了一个租期为20年的公寓。据销售人员表示,目前该项目共有38栋楼4800户,其中“已售”1700户左右。
有意思的是,销售人员一再跟记者强调,如果买了房,日后开发商会申请土地性质变更,到时候就由50年变更到70年大产权,那可就捡大便宜了……
该现象是否合规?记者采访三河市房管局,后者的公开电话一直无法接通。对此,广东信荣律师事务所主任律师张茂荣质疑:“工业用地怎么能建住宅呢?”
张茂荣表示,不管建的公寓是卖给个人还是卖给集体,首先要确认是不是合法建筑,如果是有产权证的合法建筑,转让、出租都是可以的,但从购房者来看,租赁和买卖的概念完全不同,最长20年租赁期限到期后,所有权仍归还出租方。
他还说,如果是不合法的建筑,租赁合同的法律效力就存在问题了,购房者无法得到保障,一旦发生争议,法院将判处租赁合同解除,购房者还要支付房屋使用费。
环京·武清
武清二手房大幅跳水 新房开盘前仍能用“房票”内定
每经实习记者 冯颖祎 每经编辑 曾健辉
“是本地人吗?”近日,《每日经济新闻》记者走进天津武清区的任何一家售楼处时,置业顾问都要先确定购房者资格。
今年3月31日起,天津推出限购政策后,立即将北京、河北等各外省的购房者挡在了“门外”。目前,武清区的房地产市场究竟如何?
浩华地产的统计销售显示,5月份武清楼市成交套数1509套,环比增加113%,同比减少53%。其中离高铁站仅一条马路的黄庄板块成交量占到28%。
穿透数据背后,记者通过深入调查,试图揭开限购下区域楼市的真相。
一、二手房价倒挂
“现在政府管得严,三期最新的价格还没定,推盘时间也不知道。价格估计和周边的差不多,在1.5万(元)左右。”在鸿坤原乡郡售楼处,一位置业顾问对记者表示。中介数据显示,这附近的二手商品房价格都在2万元左右。
记者发现,目前武清城区新盘并不多,但价格下降之后,武清区本地人的购房意愿强烈,购房者普遍认为目前是一个抄底的好时机。
一位中介介绍说,之前武清才40多万人,现在得有80多万人。记者查阅武清区统计局数据时发现,从2007年至2015年,该区户籍人口由83.1万人增加到90.08万人。
一位武清本地人告诉记者,由于前几年的蓝印户口和现在的积分落户政策,使得很多没有北京户口的人和河北人,为孩子上学来武清买房落户。
天津财经大学的一位教授告诉记者:“由于二手房房价是随行就市,二手房的高房价反映出市场的投机性,但二手房价超过新房价不会是一个常态。”
环高铁站楼盘降价明显
“新政出台后,新房和二手房的成交量都是大幅下滑,尤其是高铁站附近这块。毕竟之前来武清买房的投资客比例很大,现在他们都没有资格了。”一位中介称。
该中介表示,靠近高铁站的小区降幅都比较大。熙和园限购之前最火的时候3.8万元/平方米,现在3.2万元/平方米左右。枫丹天城之前最高也炒到3.2万元左右/平方米,房天下显示该小区二手房均价约为2.2万元/平方米。本地人还是买城区房子的居多,这个月价格基本没变,4月份是一直往下降。
位于高铁站周边的多个楼盘此前都计划在近期开盘,但政府审核后的价格与开发商申报的价格有些差距。记者发现,大部分开发商都在观望。有些楼盘曾宣称5月份开盘,但7月份能否开盘也未可知。
一家上市房企天津分公司的总经理向记者介绍:“经过去年的发展,天津全市的房价已经比较平稳。但武清离北京比较近,未来还是很有发展(潜力)的,涨速不会像去年那样快。今年底天津的限价可能会放开,但限购不会变。”
贷款额度难批
鸿坤原乡半岛的置业顾问告诉记者,现在还有能直接签的期房,这些都是因为购房者贷款没能批下来,清退出的房源。
上述职业顾问也表示,贷款现在不太好弄,所以他们是和香河农行合作的,贷款利率一般要上调10%。
某银行武清分行的一位工作人员告诉记者,目前其银行额度比较紧张,放款很慢。首套利率一般会在基准利率标准上浮10%,二套有可能会上浮20%。有些开发商会找到“总行”放款,不过这样会有很大的代价。
另一楼盘的置业顾问也表示,贷款今年不好贷,好多银行今年停止贷款,剩下的条件也很苛刻。如有个客户去年7月份之前买的房子,到现在公积金贷款还没批下。
买新房仍可操作
2016年,武清区房管局曾就“房票”一事发布通告全面治理。记者走访多家楼盘时均被置业顾问告知,现在查得很严,不存在“房票”。
但一位中介向记者介绍,现在还没开盘的好多房子都是开盘前内定好了,开盘后也许也可以买到房子,但绝对挑不到好楼层、好户型,一张“房票”大概6万元。像远洋之前的一个楼盘95平方米的户型说是有160套,结果开盘只有40套,其余120套全部被内定了。
据该中介人士称,某大型房企旗下红熙郡和鸿坤原乡郡都可以操作,交钱内定之后只能说先等着,然后按照售楼价签约。“你去售楼处问就是没房子。其实房子被一些人定,你给15万元,然后他带着你去网签、交首付。这个叫差额,6万元纯粹就是‘房票’。”
据了解,即便这样,因为一手房和二手房价格差太多,之前交30万元还有人买,一手房加上这30万元也比二手房便宜。
一位业内人士分析说,现在还是二手房稳定,一手房即便交了“房票”还是不稳定,到时也没准选不到房。而一位置业顾问坦言,像“房票”这种情况,人家认识公司的领导,给关系户留几套房子也很正常。
环沪·嘉兴
嘉兴部分楼盘一年涨幅超五成 库存同比下降近四成
每经实习记者 程成 摄影报道 每经编辑 曾健辉
还记得5月22日在嘉兴市大剧院上演的那场“宇宙级土拍大戏”吗?为争抢8宗宅地,425家房企鏖战近8小时,“中签”者在台上兴奋得像中了巨额彩票。
嘉兴,这个位于上海、杭州之间的一个地级市,随着上述两个热点城市购房限购的不断升级,却迎来了一波购房溢出效应。《每日经济新闻》记者近日实地探访嘉兴市及嘉善县部分楼盘,发现有楼盘一年房价涨幅超过50%。
有楼盘房价一年涨七成
嘉兴市以及下辖的嘉善县,虽然被归为三四线之列,但部分楼盘的房价在短短一年内上涨超过50%,丝毫不逊于一二线城市。
6月24日上午,尽管下着大雨,但位于高铁嘉善南站附近,新西塘孔雀城项目营销中心的停车场内,已停满了来自江苏、上海等地的车辆。
在置业顾问雷潇延的引领下,记者进入营销中心,此时的营销中心内早已人头攒动,还不断有购房者涌入。
“现在正在推的是孔雀城半岛跃府,单价在15000~16000元左右/平方米。”雷潇延告诉记者:“小区有专门班车到嘉善南站以及城区,规划有学校、酒店、商业等配套,完全不用担心。”
同样在嘉兴市嘉兴南站附近的金地都会艺境项目的营销中心内,前来购房人的也是络绎不绝。
“刚刚推的89平方米的三房户型房源已经卖完了,现在只有73平方米的两房户型,均价13000元/平方米,送精装送车位。”置业顾问小杨告诉记者:“我们这到嘉兴南站只有4公里,开车也就是几分钟时间,到上海虹桥不到半小时。”
便捷的交通,1万元出头的房价,嘉兴市、嘉善县吸引了不少在上海、苏州等地工作,但又不满足上海、苏州购房条件或者即使满足购房条件但又买不起住房的外地人。
“孔雀城购房者主要有三类群体,嘉善本地改善型客户、在上海工作的外地人、在苏州工作的外地人。”雷潇延告诉记者。
“金地都会艺境主要以嘉兴本地客户和在上海工作的外地人为主。”小杨如是说。
外溢的购房需求,最直接的体现则是快速上涨的房价。新西塘孔雀城去年7月的售价只有9000元/平方米左右,短短不到一年时间,涨幅达70%。
嘉善南站附近另外一个楼盘塞纳蓝湾,第三方平台数据显示该项目去年9月的售价在12000元/平方米左右,记者从中介公司“乾源地产”处了解到,该项目二手房均价已经达到18000元/平方米左右,涨幅在50%左右。
住宅库存同比下降近四成
当下嘉兴楼市库存明显回落。嘉兴市统计局数据显示,截至5月末,嘉兴全市待售面积365.14万平方米,同比下降31.8%,总量较4月末下降3.1%,其中住宅待售面积160.65万平方米,同比下降38.6%,办公楼和商业营业用房待售面积分别为34.84万平方米和126.12万平方米,同比分别下降34.7%和23.3%。
“一二线城市房价上涨的带动,特别是上海等地外溢的购房需求,以及嘉兴地处上海和杭州之间这一独特的区域位置,是嘉兴此轮库存明显去化和房价快速上涨的重要因素。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚告诉《每日经济新闻》记者。
中国指数研究院杭州分院副院长兼研究总监高院生也告诉《每日经济新闻》记者:“一二线城市限购导致需求外溢明显,轨道交通的发展以及城市圈规划,加速了像嘉兴这类环一线周边三四线城市楼市的升温。”
“长期来看,类似于嘉兴、嘉善这类环一线城市的房地产市场的大趋势依然被看好。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,“但后续市场潜在的二手房供应会比较多,此外类似的环上海的湖州、太仓、平湖等城市,未来或许会对嘉兴形成一定的竞争效益,嘉兴的房价上涨也会受到牵制。”
环沪·太仓
上海投资客撤离太仓 本地客消化楼市六成房源
每经记者 吴若凡 每经编辑 曾健辉
享有“上海北大门”之称的太仓,受到上海楼市溢出效应的影响,仅2016年楼市就创造了199万平方米销量,同比增长78.5%。这造就了太仓房价上涨、土拍盛宴连连。
《每日经济新闻》记者走访调查发现,限购之下,太仓楼市需求结构被重新洗牌,恐慌购房情绪缓解,房企则面临的竞争更加复杂化。
供地同比减少三成
2016年楼市的火热,在太仓依然保持着温度。就土地端而言,今年5月31日,太仓市国土资源局一举挂牌出让10宗经营性用地。
“对于太仓楼市,每次土拍待出让地块时会带动周边在售项目的热销。”一家房企驻太仓的营销总监向《每日经济新闻》记者直言。
土拍能对市场产生如此大的影响,还在于市场逐渐呈现供不应求的迹象。克而瑞数据显示,2017年上半年太仓新增供应量47.63万平米,比去年同比减少37.6%。
据上述营销总监介绍,因为太仓热点区域没有供地,项目卖一个少一个,所以有的项目有意放慢开盘节奏。
另一方面太仓目前的需求依然较旺盛。据上述营销总监介绍,投资客对太仓的热情不减,而太仓本地客户的需求也逐步攀升。
统计数据显示,5月份太仓全市共销售商品房14.4万平方米,与上月相比,环比增长40.8%,其中住宅成交11.52万平方米,环比增长51.6%。
据记者了解,太仓热点项目的销量也颇为客观,仅第一季度排行TOP5的楼盘销售额均超过1亿元。
本地客需求释放
太仓楼市余温仍存,但同时也出现了一个有趣的变化。
据上述两项目置业顾问透露,限购一定程度上对外地投资客有所影响,而项目能热销更多是因为受到本地客追捧,整个新区的房价也稍微有所提升。
伴随着去年限购政策的实施,太仓购房客群已悄然发生了变化,克而瑞环沪事业部负责人毛呈飞就告诉《每日经济新闻》记者,近期太仓市场是主城内客群开始逐渐增加,太仓这块集中于主城区,销售比较好。
太仓桃花岛项目置业顾问就告诉记者,上周项目推的300多套房源,吸引了1000多组意向客户到访,其中本地客占比较大,最终项目经过公开摇号选房的方式,开盘当天售罄,开盘均价1.4万元左右/平方米。
有趣的是,距离项目不远处是今年3月刚拍出的一块地,楼面价接近9000元/平方米。有购房者表示,“这个地方以后涨价空间不小,现在这个价买到就可能赚到。”
投资太仓仍“有门道”
上述开发商人士告诉《每日经济新闻》记者,相比去年下半年上海投资客爆棚的现象,今年太仓楼市出现了反转,外来投资客大幅减少,本地投资客却是一拥而上。
克而瑞环沪事业部负责人毛呈飞介绍,靠近上海的浏河板块,一向是上海投资客聚集地,但自去年10月份太仓限购以来,上海客大幅减少。
不过,虽然限购提高了门槛,但投资客进入太仓依然“有门道”。据毛呈飞介绍,有不少开发商替外来投资客锁定房源,允许其先行缴纳30%~50%的首付,等一年过后缴满社保,再来缴满剩余房款。
“但这是最大限度了,对一直讲究现金为王的开发商来说,无疑会造成很大压力。目前一些热销楼盘更倾向销售给本地客。”毛呈飞表示。
毛呈飞表示,由于前一阶段上海投资客的光临,太仓本地人才意识到这里的投资潜力。上海客比例虽然在减少,但其关注度依旧很高。
环深·惠州
惠州新房库存降至近年来低谷 临深楼市需求热度不减
每经实习记者 董青枝 每经编辑 杨军
自去年10月开始“限价”再到今年4月启动“限售”,惠州楼市目前究竟如何?
对此,《每日经济新闻》记者以购房者身份走访了大亚湾片区的多个楼盘,从现场来看,访客均较多。“大亚湾片区新房供不应求,新房一推出就卖完,这基本是事实。”一位惠州本地开发商如是说。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析称,因供应偏少和开发商惜售,惠州新房市场还是有一定的热度。不过“限售”对于稳定惠州楼市是利好消息,鼓励刚需客入市和长期投资,限制了短炒,目前已达到一定的效果。
“新房基本一推出就卖完”
家家顺研究中心分析称,5月惠州全市一手住宅成交量价都得到了有效控制,惠州5月房价与去年10月保持持平状态;值得注意的是,虽供求逐渐平衡,但自今年1月起,大亚湾、惠城(含仲恺)区域一直处于供不应求的状态。
据碧桂园太东天樾湾销售人员透露,项目6月24日首次开盘推出400多套约106~140平方米带装修房源,价格在13000~15000元/平方米,当天已近售完。
一位熟悉惠州市场的地产人士表示,从去年10月开始,惠州新房市场价格变动不大;在供应量上,部分开发商因“限价”纷纷放缓推货节奏导致上半年推货量不大,不过成交量还不错,基本上是一有盘推出就卖完,可以说是市场常态。
据中原研究中心统计,5月惠州共成交12649套房源,成交均价为10617元/平方米,惠州临深区域主要是大亚湾区、惠阳区、惠城区,从5月的成交情况看,临深成交套数占比高达49.5%,其中大亚湾最火。
李宇嘉分析称,今年上半年,惠州新房市场同比去年上半年成交量会有20% ~30%下滑,主要是供不应求,成交整体处于一个高位,下半年不会有新的政策出台,整体还处于高位缓慢回落的状态。
而惠州合纵联行数据显示,截至5月底,惠州新房库存量跌至历史低谷,全市住宅存量为65982套,存量面积为734.1万平方米,库存环比再跌8.9%,与去年同期相比,新房库存减少19416套,库存总面积减少约240万平方米。合纵联行研究分析称,如果以惠州市场月均消化94.5万平方米计算,惠州市库存量仅需7.8个月即可消化完毕,基本逼近惠州近年来新房库存的历史最低谷。
美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,惠州市场整体表现不错,预计今年下半年开发商定价将从稳,促销手法也将灵活多变,以求保证去化的稳定增长。
品牌房企大肆进驻惠州
今年上半年,新力、实地、奥园纷纷高调宣布进入惠州市场。截至2017年5月,新力地产已顺利在深惠区域布局16个地块,遍布惠城、大亚湾、惠阳;实地地产在2017年深惠区域三盘齐发,其中实地·常春藤、实地木槿雅著两盘均位于惠阳区域;奥园地产集团第一个进驻惠州的项目奥园·誉山湖也将于近期入市。
万达集团今年3月与惠州市政府、大亚湾区管委会签订战略合作框架协议,总投资约800亿元的万达文化旅游城项目将落子惠州大亚湾。
而在进驻惠州的前十强开发商中,最凶猛的要属碧桂园和恒大。据碧桂园销售透露,今年碧桂园有20多个项目入市。而恒大通过收购和并购的方式拿下惠州多个项目,其布局大亚湾澳头的首个项目依山海湾即将入市。
李宇嘉分析称,开发商布局惠州主要是看好粤港澳大湾区都市圈的发展概念,以及14号地铁线的开通,疏导了深圳很大一部分需求到惠州;而且惠州是个旅游集中地带,会吸引一些大社区、临海临江片区楼盘开发,成为珠三角其他城市尤其是深圳购买力的分流。
一位不愿具名的惠州本地开发商表示,多数开发商想进入深圳市场,但深圳土地资源稀缺且地价贵,而惠州地处临深且客户多是深圳客,所以开发商选择“农村包围城市”,广义上布局深圳,目前进驻惠州的品牌房企已有20余家。
开发商对惠州布局意愿强烈也体现在招拍挂土地市场上。数据显示,今年春节后至5月底,惠州主要的14宗土地招拍挂成交竞价中,仅有两宗地没有溢价成交,最高溢价率高达330%,连龙门一块1600平方米的地块都产生了63%的溢价。
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