老谢可以负责任的告诉你，今年房地产市场平稳是市场基调，去库存是政策基调，分城施政是调控基调。新一轮最佳购房时机已经悄悄来临！房子必涨，有钱就买，没钱砸锅卖铁都要买。二十年买房历史经验告诉我们，调控时，要买，去库存时，更要买，政策刺激时，砸锅卖铁都要买。记住老谢的名言：“今年不买房十年又白忙，明年不买房再等二十年”。这是过去错过最佳购房时机的血淋淋教训。不过，没关系，今年是一二三四线经济城市迎来最佳购房时机。希望有资格有条件有经济有努力的人，务必要抓住最好买房时机，切误空白发悔青肠。

老谢的名言告诉你，年初不买房一年又白忙，去年不买房白干十年。这就是为什么你一直买不起房，为什么没有房，为什么娶不到媳妇，为什么丈母娘不把女儿给你的根本原因。

当下正时一二线城市压制房价，三四线城市去库存，中国楼市平稳向上，不会大起大落，宏观上全面支持买房。其一是中国房地产市场比较平稳，不会大起大落，这是住-建-部给2017年的市场定位。银-监-会新的主-席-郭-树-清说，中国不希望房地产市场出现大幅波动。发-改-委-主-任-何-立-峰说，中国经济运行缓中趋稳、稳中向好。央-行-副-行-长-易-纲表示，暂没有加息和降准必要，综合施策后房地产市场会平稳健康发展。

其二是三四线城市去库存是2017年的政策基调，是房地产最大任务，这是政-府最主要的工作。其三是分城施政是调控基调，一二线城市房价因调控压制上涨，这是地方最主要的工作。其四是长效机制、房地产税未出来，住房租赁市场未建立，这是给支持买房最好的证明。其五是房地产依然是支柱产业，第二财政，就业的保障，稳增长关键就看房地产。其六是首次与改善的合理需求，国家一直非常支持。

2017年全国房价继续保持一种正增长，不过相较于2016年会是一种平稳的增长，尤其是一二线城市房价还有上涨的空间，房价未来上涨不封顶。中国楼市其实存在局部泡沫，但是不严重。从800年前甚至更早，房产已经存在泡沫，至今泡沫破裂了吗？没有，如果地方债务不会引发经济危机，房地产市场就不会破裂。国家正抑制价格、长效机制与房地产税未出来、人民币贬值，买房是一种保值行为，现在是最佳买房时机。

从市场实际表现看，走稳趋势明显。统计局发布1月份70个大中城市房价数据。环比上涨城市个数减少，房价环比下跌城市（以深圳为首）个数增加至20个，涨幅继续收窄。在15个一线和热点二线城市中，有11个城市房价环比下降， 3个城市持平，只广州市环比上涨0.6%，但涨幅已是连续4个月回落。房地产热点城市国家日前点名了16个，包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京等，收紧了这些城市的信贷，房贷利率85折全面转为9折，贷款最高年限也缩减；基金业协会也调整规则，对这些城市私募基金的房地产投资进行管控。

第一是购房者买房大好时机，不仅是全面鼓励与支持到一二线、三四线城市买房子，更是以实际的政策去支撑。

其一是一二线热点城市调控不允许房子炒、价格上涨过快，防止泡沫风险。其二是一二线非热点城市的政策比较温和，支持买房。其三是部分二线与全部三四线城市购房入市的低门槛及低首付与低利率，税费减免与财政补贴及买房入户的一系列优惠购房政策。一旦错过这样的好时机，房子的价格与土地价格全面上升及库存去化到合理区间、供小于求，考虑到收入增长跟不上房子的价格与人民币贬值速度快于房子价格，未来就越来越难买得起房。

对于有资格有条件有能力有经济的购房者，早买房比晚买好，早买赚得多，晚买吃亏多。没有资格没有条件没有能力没有经济的想买房的人，即使是砸锅卖铁要去创造机会购房。因为目前的一二线城市的房子依然最值得购买的，三四线城市的房子性价比高、去库存时期的房企涨价动力弱、一线与二线的热点城市正在调控，大量的人口与资金挤压到三四线城市。在面临着现实的银行存款负利率、资产荒、美元加息周期、人民币贬值、货币信贷超发时，投资渠道狭窄情况下，购房是最好的投资选择、最好的理财产品，最好的抗通货膨胀东西。

第二是抛开买房自住与改善生活的层面看，2014年以来大量的富人、有钱人、中小企业、上市企业都买房买地。

这轮疯狂买房的背后，蕴藏着一种巨大的神秘推动力量，就是人民币贬值、资产荒。实质上就是寻找安全的投资渠道、避免人民币贬值、追求高收益的投资品、通过房子达到保值增值。无论是刚需置业、改善型置业还是投资型置业，买房几乎已成为全民需求。事实上，买房子不仅中国人最喜欢买房买地，海外的人、全球上的人都喜欢买房买地。不仅有钱人、富豪大手笔砸钱买房买地，就是中产人或普通人哪怕砸锅卖铁都要买房。最为疯狂的就是中小企业买房买地，就是上市公司都不惜花掉大把钱的买房买地。

为什么国人喜欢买房子，不是买其他产品。中国人最喜欢买的投资产品，绝对不是股票、期货、黄金、汇率、基金、信托、保险、债券、理财品、古董字画，是买房子，配置小部分的股权、美元、海外的房子，少量的其他产品，还有就是储蓄。储蓄是中国人重要投资渠道，中国储蓄率与存款金额都是世界最高的。因为中国缺乏安全又收益稳定的投资渠道，存在银行没有任何的市场风险，收益相对稳定。唯一最大的经济风险就是负利率，人民币贬值，购买力下降。因此，买房子成为中国人最喜欢的产品。因为除了房子，中国不知道买什么产品可以对抗通货膨胀率，保值升值。

第三是目前中国楼市圈里最热的不是一线二线热点城市，是去库存重包袱的三四线楼市上涨趋势。统计局公布数据显示2017年1月三线房价环比上涨0.4%，超过一二线涨幅。

其一是三四线的上涨最直接的诱因源自一二线限购政策的溢出效应。大城市的辐射和溢出效应是去库存再好不过的方式，通过中心城市的超预期上涨，带来辐射和溢出效应，进而改变社会对三四线楼市的预期，被抑制的资金和需求传导到三四线城市。其二是三四线交通的便利化也提升一部分改善性需求。其三是去库存政策的引导是此轮三四线回暖的重要原因。

宏观层面看，货币政策将逐步退出宽松保持稳健中性，热点城市楼市调控将是易紧难松。和严控重压下的一二线不同，大部分三四线城市还在继续享受鼓励去库存的政策红利，如购房补贴、契税减免等购房优惠政策，这些都加速三四线需求加快释放。住-建-部-部-长-陈-政-高表示：结合城镇化推进去库存，是一个重要途径、根本途径。针对三四线城市去库存的各项政策将在2017年继续执行。要提出新的办法，继续鼓励、引导农民工和农民进城。

第四是在一二线城市城市限购的背景下，三四线城市对拉动土地购置和房地产开发投资产的作用被寄予厚望。

目前，三四线城市楼市开发投资、库存分别占全国的60%和80%。若有600多个三四线城市的楼市回升的支撑，全国房地产市场在开工，投资销售方面的整体数据也能提供支撑。其跟踪的以三四线城市为重点布局的龙头房企数据显示，2016年其销售的项目55%为90-140平米户型，较2015年继续提升。加上，三四线楼市杠杆需求低，购房者购买的压力远不比一二线，一般不存在高杠杆的风险。所以，无论对城镇化、去库存，或抑制资产泡沫方面来说，其回升都是管理层希望看到的。这轮三四线的上涨首先是北上广等一线城市、二线热点城市周边的上涨，并非三四线城市的全面爆发。

比如，北京周边的燕郊、廊坊，上海周边的嘉善、无锡，南京周边的泰州，深圳周边的东莞、惠州，厦门周边的漳州、泉州等等。三四线城市销售虽超预期,但各城市交通区位、自然环境、产业经济以及置业人口等城市基本面的差异将导致三四线城市房地产基本面出现分化。处于大都市核心圈、区域核心外延及产业核心城市的三四线城市上半年市场热度或将持续。目前来看大城市圈周边的三四线城市的去库存效果已得到改善，这意味着三四线的房价存在升值潜力，未来可能会迎来一定幅度的上涨。

第五是中国661个城市，还有1636个县，分布非常不均匀，35个城市占到中国总销售额的接近一半，这35个城市有供应不足的，也有销量大涨的，也有供大于求的。

宏观上，中国比较大概率的是降准、加息、减税，前日央行说不会加息。中观上，一二线城市会呈现出倒金字塔的分布，一线城市的销售量最小，二线城市次少，今年大概率的情况，三四线城市卖得比较多。2016年卖得多的还 一、二线城市，三、四线城市没有人买，不过中国城市化的主力还是应该在三四线城市，中国13亿人口，四个一线城市加上周边的都市圈，广深一个都市圈，1.5亿人口，二线城市算30个，每个平均1000万也才多少？最后城市化率要到70%。微观上，最重要的是现金为王，大家把现金留好，比较重要的是，一季度末开始，获得资产的窗口开始打开。

作为投资的购房者，一线与二线的热点城市及非热点二线城市，依然是最好的投资城市选择，因为国家正压制房子价格的上升。老谢研究国人18年买房经验看，买房子背后的动机很多。市场上最简单的就是按照功能上看，自住、投资、融资、或者是二者兼顾，又可以有自住功能，还兼顾投资收租金、一次性赚差价。从内涵上看，就是追求高端生活品质、身份象征、面子、精神财富、传给后代的一笔巨大的带有人生奋斗又有亲情纪念的人文价值、财富。产品属性上看，最新的就是金融品，既可以作为抗通货膨胀的增值保值“银行”，还能成为金融品、股权置换、不动产资产的产品随时套现。

为了控制房价过快上涨，诸多城市先后实施“限价令”、“限签令”、“限售令”，经过4个月的调控。统计局发布的《2017年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，一二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨，三线城市走势总体平稳。在这14个城市中，深圳、无锡新房价格环比下降0.5%，天津、上海、南京、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉也都出现了轻微下调。北京、杭州和成都的新房价格环比持平。

15个一线和热点二线城市大部分新建商品住宅房价指数呈平缓下行状态。仅广州一城房价指数上涨0.6%，对比12月涨幅已有所回落；北京、杭州、成都三市环比持平；剩余11个城市环比降幅在0.1%-0.5%。接下来楼市将进入较长一段时间的稳定期。十-九-大前估计不会有太多变化。因此，三月到下半年十-九-大召开前这一段稳定期买房是最佳时机。历史经验告诉我们，过了这个村就没了这个店。管控一放松，热点城市极有可能迎来新一轮报复性房价的反弹。

(功夫大炮)

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