如果说限购、限价、限贷已经成为时下石家庄楼市一种常态的话，那么不久前河北省政府办公厅《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》的出台，更向全省各城市传递出了未来楼市将“统一限购和从严调控”的政策信号。

记者注意到，虽然石家庄市仍然未对这一新的调控要求做出具体反应，但承德、张家口、唐山和保定等四城都已率先响应，并且相应的更严厉的楼市调控政策也先后祭出。特别是近日保定市在一宗新挂牌的住宅用地时所出具的“国有建设用地使用权出让须知”所规定的“竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖；最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米;竞得人竞得土地后,在其建设完工后,不得自持自己开发的房产,应全部进行市场销售。”的要求，不仅使对于住宅的限售时间延长至10年，而且还对开发商的商品房销售提出了限制。这在以往的河北省城市的楼市调控中是绝无仅有的。

限购、限价、限贷

“三限”之下的的楼市扑朔迷离

一直以来水墨的观点就是造成从去年至今石家庄房价飙升的重要原因之一，实际上与去年年初的“楼市去库存”政策不无关系。当市政府所推出的20条新政逐步开始落地时，本来就库存量不大的石家庄市的住宅产品，在遭遇到各种宽松政策使购房者每购房100平方米可享受7到8万元的优惠之后，一下子成为旺销品。纯住宅产品也一夜之间“洛阳纸贵”甚至是一房难求，再加上不良中介的炒作和一些媒体的推波助澜，不仅在半年时间内市场中就销售出5万多套房子，而且也使整个市区的房价均价接近于每平方米两万元。这在整个石家庄市的住宅销售中是非常罕见的现象。

一个不争的事实是越来越多的购房者都是通过银行贷款、公积金贷款、银行按揭的形式买到房子的。完全全款购房者实属凤毛麟角。

另一个不争的事实是，当住宅销售火爆的同时，商业地产的库存量却是始终未减。这种去库存中的宅热商冷，也让很多商业综合体、写字楼、酒店式公寓的开发商感到无奈。“政策真正的阳光没有能够照到我们身上。”“如果在去库存政策中兼顾商业地产那该有多好。”石家庄宝能中心营销总监贡献发出这样的感慨。

3月17日晚楼市限购政策的出台，除了限购范围为市内五区外，限购的对象也主要是针对外地人；对石家庄本地户籍居民不限购，只限贷；而且鹿泉、藁城、栾城、正定（新区）不限购，这样一种政策的执行，虽说短期内对市区房价上涨有了一些遏制，但却将大量刚需购房者挤向新四区的同时，有意无意地拉升了当地的房价。像正定新区旅投福美十号院的房价每平方米已经跃升到10000元；而靠近上庄的中山尚城的房价竟然达到了每平方米1.5万元甚至更多。

还有一个值得注意的现象就是，一些购房者在购房时，似乎已经忽略的产品质量这一环节。“只要是住宅，有证无证都不考虑，只要便宜就会有很多的购房者前去购买。”一位分销公司的经理这样告诉记者。

虽然有关部门规定了市内五区和新四区住宅产品的区域最高限价，但现在市场上售出的产品均比限价要求的高出很多。像保利西山林语，区域限价是最高不得超高1万元，但实际上的销售价格已经达到了每平方米1.4万元。当记者询问这样的高出限价售房最终能否办理各种手续时，有部分售楼员的回答是肯定的。 真的是“按下葫芦浮起瓢”，上有政策下有对策啊！

调控升级

三限到四限岂止在一字之间

记者注意到，进入5月来自全国各地的楼市分城调控政策纷纷出台，而在限购、限价、限贷基础上，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京等30个城市又先后出台限售政策。

在已经出台限售政策的城市中一般的限售时间短则2到3年，长则3到5年，而像保定市那样将限售的时间定为10年的却是首次出现。这样一种史上最长时间的限售时间的推出，对于那些投机和投资型购房者来说不啻是一记闷棍。“这下房子可能成了砸在手里的东西了。更多的房子真的是进入到了有价无市的状态。”一位房地产专家分析称，事实上限售也是楼市的一种去杠杆，按照3至5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。从这样的趋势看后续实施限售的城市可能会更多。

那么作为河北省会的石家庄市现二环内的房价均价每平方米已经突破两万元；而且在上月的统计中已经连续4个月上涨，房价居高不下；同时在目前尚不限购的新四区中房价的上涨也是非常离谱，鹿泉、正定（新区）的房价也上涨到了每平方米1万元。记者了解到，在到新四区购房的市民中尽管包括一批刚需，但仍然不乏投资性购房者。“目前正定新区的住宅本来就不多，一些市民从看好新区未来的发展出发，也投资一些房产，像买我们洋房产品的多是用来投资的。”旅投福美十号院的营销总监李晓宁这样对记者说。

专家分析称，无论是限购的市区，还是不限购的新四区，如果房价的涨势得不到有效控制，如果投资性需求持续向新四区蔓延，那么，接下来的政策选项一是新四区楼市将遭遇限购，二是像全国其它城市一样石家庄也将实施限售。而一旦限售落地，石家庄的楼市进入“四限”通道，接下来的情况可想而知，整个楼市或将真正推入冰点。

保定都限售了

石家庄还远吗

房地产调控因城施策，多个城市将调控升级为限售，其中最重要的出发点还是要落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基本理念的。也正是因为如此，也有多位业内人士认为，限售政策的出台必然对抑制短期炒作、防止市场的投机行为，同时对于合理调控房价都将起到重要作用。因此也有人这样说，保定都限售了，石家庄的限售也为期不远了；而一旦限售真的实施，那么对于那些想借炒房发洋财的人来说就是恶梦，对于曾经在石家庄房价疯涨中当过重要推手的中介公司或将面临前所未有的压力；进而导致二手房的价格下跌，交易量下滑。

“而在另外一个层面上讲一手房市场也会由卖方市场变成买方市场。也不排除6月之后甚至更长的一段时间内房价或许会进入下行通道，表现在新项目（重点是大盘）的低开、老盘各种方式的优惠（特价房、一口价、送车位等）、二手房源直接降价等方面。”一位业内人士这样分析说。

难道是楼市要变天？赶快看看！河北异业汇集团董事总经理魏永指出，截至目前，全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次；而一旦市场限售开始，再加上银行收紧金融杠杆，通过一定程度的管控，必然会释放出一个强烈的信号，让大家更加理性地去面对市场。

或许就在不远的将来，整个楼市的拐点就可能会到来。

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