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易居中国日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》显示,成都2016年楼市成交面积超过北京与上海的总和,达2909万㎡居全国首位。这也让成都被易居界定为包括重庆、武汉、青岛等在内的六大超重量城市之一。
然而值得注意的是,成都的成交量虽处于第一梯队,但其7983元/㎡的房价水平却仍然处于8000元/㎡以下的中等偏下的区间,属于50大城市中的第三梯队。
成都成交面积:高量中增长 温和的超重量城市
成都、武汉、天津、重庆、长沙以及青岛为2016年楼市成交面积超过2000万㎡的超重量城市,而这六座城市中,就包含了4个国家级中心城(楼盘详情 图库 网友点评)市,这也从侧面反应出房地产市场的规模与城市的规模是相互匹配的。
表 1 2016年TOP50城市新建商品住宅成交面积及城市分类
数据来源:CRIC、易居研究院。单位:万平方米。
也正是因为成都的房地产成交总量已经处于高位,因此其增长速度也有所放缓。根据易居研究院数据显示,成都楼市成交面积年涨幅为20%,在50大城市中处于中下游水平,是略偏温和的房地产市场。
在同为成交超过2000万㎡的超重量城市中,重庆的成交面积涨幅与成都类似,涨幅为22%,属于温和增长。这也说明了成都与重庆的房地产市场历年来均处于高成交量的市场状态下,因而虽然涨幅不大,但仍能保持较高的成交量水平。反观青岛与长沙两座城市则主要以依靠去年63%和36%的较大涨幅跨入了超重量城市的行列。
表 2 2016年TOP50城市新建商品住宅成交面积同比增幅及城市分类
数据来源:CRIC、易居研究院。单位:万平方米。
成都成交价格:低价高增长 三梯队中房价过热城市
与成都楼市成交面积高量中增长行情恰恰相反的是,成都低价高增长的房价行情。虽然在2016年,成都房地产市场有一波明显的价格上涨,但涨价的区域集中于少数热点区域,并非整体的上涨。
从表中我们可以看出,成都2016年房地产均价仅为7983元/㎡,属于中国房价的第三梯队。其实,不只是成都,在六大高成交面积的城市中,除了受北京客群辐射的天津价格较高外,武汉、长沙、重庆、青岛等城市房价均处于中国房价的第三、第四梯队。
表 3 2016年TOP50城市新建商品住宅成交均价及城市分类
数据来源:CRIC、易居研究院。单位:万平方米。
2016年各城市的房价涨跌不一,深圳56%的价格上涨,温州房价倒跌9%,而成都2016年整体房价上涨了12%,在该报告中被评为房价偏热的城市之一。
其实,本次成都房价上涨的基础是因为成都房价一直处于相对低位,在2016年高成交量下,成都房价进行了一次压力释放。不只是成都,类似于长沙、重庆、武汉、青岛等城市也是在低房价的基础下,依靠成交量的增长对房价进行了一个提升。
表 4 2016年TOP50城市新建商品住宅成交均价同比增幅及城市分类
数据来源:CRIC、易居研究院。单位:万平方米。
成都面积增幅较小 均价涨幅大 需求转入二手房市场
易居研究院在报告中总结,成都属于成交面积增幅≤25%,均价增幅>11%的城市。除成都外,这类城市还有深圳、苏州、东莞、合肥、南京、北京、上海、昆山、惠州和常州等11个城市。
此类城市均属于成交面积增幅较小、但房价上涨过快的城市,总体上属于部分购房需求转移到了二手房市场的市场,这也使得该城市的二手房的买卖也比较活跃。
待政策松绑 成都的价格与成交量均有望继续攀升
从成都房地产市场的交易规模来看,为全国市场最大的规模,所以认为其是中国最大的房地产市场也是正常的,毕竟其交易规模快要达到3000万平方米的水平,相当于10个三四线城市的规模,也远远超过了一线城市类似上海的成交规模,充分说明城市规模和楼市规模是比较大的。
另外从国家中心城市和房地产市场规模的角度来看,其实是互相影响的正向关系。对于去年成都房地产市场来说,购房者也会积极考虑到国家中心城市的概念,所以市场交易会比较好。同时从国家中心城市的规模来看,也会发现城市规模会扩大,这必然反映在房地产市场投资建设和房屋销售上来。所以本质上此类城市后续新房的交易规模会继续抬升。
成都房价相对来说是不高的,而且类似天府新区等规划非常好,所以很多外来的购房者也会加快进入成都市场,这都会使得成都房地产市场实际上面临一个较为充裕的需求支撑。另外本身成都的城市规划较好,市区和郊区的投资规模都比较大,所以城市的盘子较大,房地产市场规模也会比较大。
后续借助国家中心城市的概念,成都房地产市场后续依然会有成交量继续攀升的可能。虽然近期限购政策实施以后略有降温,但反弹的空间依然是比较大的。
房价本身处于相对低的水平,但后续如果政策放松,那么价格依然会有反弹的可能。同时对于此类城市来说,实际上还是存在一个较大的发展空间的,购房者对成都休闲等城市特质的评价较好,包括养老和旅游等概念会不断推出来,进而也有利于此类城市投资形象的继续凸显。
成都供应充足 老城区已进入存量市场
第一,北上广深的新房供应较少,一线城市基本上不会有大规模的新房供应,这是最主要的原因。像北京去年是27万套的二手房交易量,4万多套一手房的交易量,新房与二手房交易量达到6倍的差距。
第二,二三线城市还有大量可供应的土地,以成都为例天府新区等新开发区域的土地供应量充足,扩容的面积比较大。
二手房交易量比重逐渐上升,在一线、二线城市已经成为趋势,其实可以看出成都老城区已经进入存量房时代,受制于老城改造拆迁成本问题,短期内老城区也不会有大量的新房入市。成都新房成交量大,还是由于新区开发体量大。这样造成二线城市以新房成交为主,一线城市以二手房成交为主的市场表现。
第三,还与成都的城市吸纳能力有一定的关系,成都城区可以扩容的面积较大,为人口吸纳提供了较大的空间,不像厦门、南京市区面积狭小,城市可扩容空间较小。
成都近年来成交面积均位于前列 十年后可能进入存量市场
第一,成都本来就是全国最大的城市,城市规模较大,近十年成都一直是副省级城市地域面积最大的城市,所以新房交易量较大。
第二,四川是一个单核心城市的省份,成都是唯一的核心,东南西北四个方向都没有任何城市能够和成都竞争,因此东南西北市区都可以扩容。加上土地储备,城市扩容能力强大。
第三,人口流入丰富,包括四川省内各地级城市,以及西南区域其他省份的人口都会流入成都,人口流入规模大,消费人群充足。
第四,成都平原的气候和人文十分适合人口居住,居住的属性较强,能够持续地吸引到西部其他省份人口的流入,沿海城市买房人群投资属性较强,而成都的投资属性相对较弱一些。
最后是均价较低,价低量增,所以造成成交量也会较高。
北上广深等城市房地产市场发展周期早成都10年,目前这类核心城市已经进入存量房时代,二手房交易量远高于新房,所以成都会长期保持新房交易量排名全国前三。按照北京等城市城市化以及房地产发展周期来看,十年之后成都可能进入存量房时代,未来几年仍然有可能保持新房成交量前三的地位。
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