铛铛铛，今年的十大黑马榜单又新鲜出炉了~

随着每年前11月销售排行榜单公布，各大房企一年的业绩基本上大局已定。今年大家的日子都不太好过，所以很多房企一方面紧锣密鼓，调整收缩，一方面也很关注别家房企的风吹草动。

从今年的榜单来看，虽然说行业集中度依然在升高，强者恒强的态势没有变化，但是和去年不同的是，榜单的上半部分也开始出现很大的波动，大房企排名大幅下滑的不在少数。

另一方面，也有一些房企，即使在冬天也依然保持了很快的增长速度，逆势而上表现亮眼，前11个月增长率超过100%！明源君今天就来给大家盘点一下2018年房企中的十大年度黑马！

图片来源：克而瑞地产研究、明源地产研究院

01

新城

闯入TOP10的长跑选手

新城最近3年的业绩，只能用“惊人”或“开挂”来形容。不仅实现连续三年业绩翻番，而且今年前11个月销售金额达到1985.7亿，提前完成今年1800亿的销售目标，跻身房企8强！

更惊人的是，新城的收益、利润率也在持续上升。从各大房企年报来看，2017年，新城的净资产收益率（ROE）高达34%，在千亿房企中排名第一。

业绩快速增长，一方面得益于新城坚持的“1441”布局策略（在一线城市大概在10%，二线城市40%，三线城市40%，四线城市10%）。由于今年城市之间市场高度分化，在城市选择上，新城避开了一线和四线城市的雷区，三四线的布局又主要集中在长三角、珠三角、环渤海等经济发达地区，以及中西部地区的都市圈，呈现出了很强的抗风险性，这也成为今年新城快速增长的主要原因。

另一方面，持续控制拿地成本和重仓商业的战略，也让新城的业绩和利润得以提升。2018年上半年，新城新收购的土地平均成本为人民币2,366元/平方米，与去年同期相比降低25.5%，整体土储的平均成本也仅为当期签约售价的22.8%，低价土储为新城创造了更大的利润空间。而重仓商业也带来可观的收益，上半年，新城近千亿的销售规模中，商业地产的贡献占比就高达3成。

如果说前两年的黑马，更多是靠杠杆冲规模，今年的黑马则更多是靠经营。在波动的市场中，如何选对区域、选对城市，靠经营能力赚钱，是每一个房企都要面临的问题。

02

金科

高歌猛进的新晋千亿巨头

从2016年开始，金科开工速度就大幅提升，2017年新开工面积同比增长93%至1096万平；而2018年上半年，金科的新开工面积继续狂飙猛进，同比增长248%，追平2017年全年。因此，在充足的货量供应下，今年金科的销售业绩也非常亮眼。

根据克尔瑞的数据，截止今年前11个月，金科已经实现1075.1亿销售金额，远超800亿目标，成功进入千亿俱乐部。而且金科的权益销售金额也达到了967.6亿，同比增长128%！2018年权益金额突破千亿也已经没有悬念。

而且，金科在保证业绩高增长的同时，公司的财务状况也得到了持续的改善。根据年中报，金科的净负债率相较期初大幅下降了85%。截止到年中，金科还有各大金融机构授信余额1142亿，财务进一步改善相当乐观。

另一方面，金科的布局调整也刺激了规模的增长。金科过去一直重点布局的是房价偏低的中西部，从2016年开始，金科有意识的增加了京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈以及长江经济带，这些高房价地区的城市布局。今年金科又在这些重点区域，增加了三四线城市的布局比例。城市布局和产品战略的调整，或许将成为金科未来规模持续提升的助推器。

03

金茂

全面转型的城市运营商

金茂这两年的发展也非常迅速，一方面“科技住宅”的形象逐渐建立起了辨识度，另一方面业绩增长也非常迅猛。

今年1-11月，金茂实现1107.5亿的销售额，同比增长109%。去掉上海外滩中心的大宗交易，依然实现了大幅的增长，这在一二线城市被严格限价，而金茂重点布局一二线城市的背景下，成绩已经非常不错。

虽然说金茂今年的业绩表现不错，但其在拿地方面却显得异常谨慎，截止到11月，拿地金额仅为276万平，与2017年1317万平的新增土储相比，仅占21%。

年中的时候，金茂也明确表示，金茂将进一步下调招拍挂土地的数量，未来的目标是要转型做城市运营商。5年之后，金茂希望，城市运营类项目对集团供应土地能够达到60%。

金茂的这个战略看起来有点独特，但是之前明源君跟大家分享过，中国的城镇化进程要达到74%的临界点，至少还有14年。在此之前，房地产和城市依然会高速发展，而城市运营商在这个过程中，能够充分享受城市发展的红利。

目前金茂已经洞察到了城市运营的巨大利益，不仅有星外滩、梅溪湖、中欧国际城这些城市运营的成功案例，已签约的城市运营项目也已经达到18个。未来会不会出现规模巨大的城市运营商，央企背景的金茂给了我们很大的想象空间。

04

祥生

深耕主场的区域黑马

祥生已经连续两年上榜年度黑马，从2015年的109亿，到今年11个月销售金额突破871.9亿，祥生完美实现了指数级增长，冲千亿的目标已经尽在咫尺。

祥生一直深耕华东区域，80%的销售额都来自这个区域的三四线城市。长三角地区作为国内最重要的城市群之一，房地产市场一直都相对繁荣，环上海，环杭州附近经济产业基础坚实的三四线城市，承接一线城市溢出需求，是祥生连续几年业绩快速增长的关键因素。

目前很多房企都想要重仓长三角城市群，尤其是三四线城市的竞争也越来越激烈，而祥生的根据地策略，依靠在华东区域三四线城市多年的经营和品牌、客户的积累，建立起了一条护城河，这也成为祥生非常重要的竞争力。

今年祥生的拿地金额达到265亿，其中90%以上依然在长三角区域，继续深耕去化速度快，流动性好的三四线城市。把摊子铺大，不如把一个城市做透，就是祥生的冲规模秘籍。而且在未来1-2年的横盘期，区域深耕型的房企将迎来又一个发展机遇，以守为攻的祥生，后劲依然很大！

05

龙光

重仓大湾区的“超级地主”

如果说去年的黑马榜单中，区域型房企只是点缀，那今年的黑马房企榜单，几乎就是区域深耕型房企的全面胜利。除了前面提到的祥生，龙光作为长期盘踞珠三角的房企，在如今炙手可热的粤港澳大湾区早已经布局多年，形成了很大的先发优势。

前些年在深圳地铁沿线的布局，提供了今年业绩增长的爆发点。今年前11个月，龙光销售金额已经突破807.3亿，其中深圳成为最大的业绩产出地。在深圳今年如此低迷的市场环境中，仅龙光玖钻一个项目1-10月单盘销售金额就高达124.31亿，大概率将成为今年全国年度单盘销量冠军。

与此同时，龙光在粤港澳大湾区也积累了大量的土地储备。截至6月底，龙光地产拥有包括土地储备、已孵化城市更新项目及孵化中并购及城市更新项目在内的总货值高达6412亿元，可完全覆盖龙光2019年1000亿，2020年1500亿的计划销售规模。

而且，长期深耕也让龙光能够尝试旧改、城市更新等多元化的拿地渠道。截止上半年，龙光在孵化的并购及城市更新项目货值已经达2251亿元，已孵化城市更新项目货值约为200亿，已经成为大湾区名副其实的“超级大地主”。

现在土储的总量和结构，决定了几年之后的销售业绩和江湖地位。在目前房地产向城市群发展的趋势下，龙光的大量优质土储，会成为极具价值的战略储备。

06

新力

城市深耕的“农耕型”房企

2017年，新力实现428亿的销售金额，达到2016年的2.8倍，进入房企50强的行列。今年前11个月，新力地产销售金额大幅增长至749.9亿，再次翻倍，实现116%的增长，排名第34位！

从2017年，总部搬迁至上海开始，新力正式开启全国化发展的新阶段。和其他房企全国布局的扩张方式不同，新力采取的是精选城市，然后在短期之内快速占据市场份额的攻城战模式。

例如2016年8月进入惠州，在短短4个月时间连拿6宗地。2017年在惠州揽地15宗，使得其在惠州的项目迅速达到了21个，仅次于其南昌大本营，2017年仅惠州单城业绩就达到54.1亿。

新力每到一个城市，就深挖资源进行长线深耕，和全国布局的大型房企，聚焦区域的地方房企的发展模式，都不一样。目前形成了以南昌、深圳、上海为中心的三大地区同步发展格局。

如果说其他的全国化扩张属于“狩猎式”，那新力就属于“农耕式”。由于深耕城市，对地块信息有全面及时的了解和深入的研究判断，因此，在收并购拿地上也能够快速、准确决策。精选城市、深耕城市，也成为新力这一轮快速发展的重要原因。

07

奥园

增收又增利的收并购大师

通过收并购快速拿地、低价拿地，一直都是快速冲规模房企的利器。奥园也是善用收并购的玩家之一，上半年，奥园集团新增货值810亿，其中收购项目达到31个，占总新增货值的89%，可以说是拿地的绝对主力，借此奥园的平均土地成本也控制在仅约2143元/㎡。

同时，奥园的收并购项目还包括了珠海、广州的多个城市更新项目，这些占用资金少、利润率高的城市更新类项目，也将成为奥园重要的土储补充来源。通过娴熟的收并购操作，获得廉价土地，奥园坐拥了充足且高质量的可售资源，而且由于地价低，也保证了奥园较高的利润空间和去化优势，这也成为奥园今年业绩和利润快速增长的一个重要因素。

根据克尔瑞的数据，今年1-11月，奥园销售金额达到738.9亿，同比增长114.85%！同时，毛利润同比增长78%，净利润同比增长高达72%。可以说奥园，已经是收并购领域的成熟玩家。

目前，低成本的土储已经为奥园未来的发展，打了一个不错的基础，在目前不确定性不断加强的市场中，如何把这把利剑发挥出最大的效果，还要拭目以待。

08

东原

极具个性的产品主义者

东原是一家极有个性的房企，也是少见的产品品牌极强的中型房企。其实早在2017年，东原就已经开始准备快速扩张，拿了超过1000亿货值的土地，来实现在2018--2019年之间高速扩张的准备。

今年东原的业绩爆发，很大程度上依赖前几年在产品和模式上的锤炼，东原认为中小房企不能着急扩张，要先形成有竞争力的产品和模式，为高速成长蓄力。如果模式不可持续，那短期业绩再好也没有意义。因此，东原在快速扩张之前就建立了包括“童梦童享”儿童社区、“原.聚场”在内的3大IP，辨识度极高。

由于有好的产品，和充足的土地储备，今年前11月，东原已经实现463.1亿的销售金额，挤进房企50强，同比增长高达142.6%！年初定下的500亿、50强的年度目标，大概率可以实现。

东原的这种先建模式后扩张，厚积薄发式的发展模式，对成长型房企的房企而言，很有借鉴意义。

09

建发

佛系扩张的“非典型”闽系房企

作为一家老牌闽系房企，拥有36年历史的建发房产，显得非常佛系。尤其是在闽系房企纵横全国、攻城略地的衬托之下，建发似乎显得过于稳健，不仅规模常年处于两百亿以下，在扩张上也没有太多的企图。

而就是这样的一家房企，今年前11个月，销售额却实现了惊人的突破，达到517.7亿，进入全国50强，增长率更是高达100.7%！根据半年报，建发房产今年的目标就是“去库存”、“促签约”。而今年的业绩也主要来自于去年的储备。

2017年建发通过招拍挂、兼并收购、合资合作等方式，新增土地面积达到350.35万平米，几乎是当年销售面积的2倍。同时建发也加大了和其他知名房企的合作，通过资源共享，合作开发，提高经营水平。

之前有房企老总跟明源君说：“房企不是因为没钱才不买地，而是不买地才没钱。”积极扩张、稳打稳扎、加强合作，佛系房企也能成为年度黑马。

10

弘阳

精打细算的小房企标杆

三年之前还是默默无闻，没有进入百强的小房企弘阳，这几年可谓是飞速发展。今年1-11月，业绩达到378.2亿，实现同比171.5%的增长！放在十大黑马当中来比较，增长速度也相当惊人。

对于中小房企来说，500亿以下的时候，一城一池的得失就有可能会影响大局，所以精细化的管理和清晰的经营理念就越发重要。

明源君发现，这两年发展速度很快的房企，基本上都有自己对于土地开发的理解和心得。例如，弘阳就认为，要快速扩张，加杠杆不一定要加财务杠杆，而应该更加重视加经营杠杆，也就是要充分重视“快周转”，但是“快周转”，并不是“快开盘”。

例如，你4次开盘，每次卖1万平方；我一次开盘，卖4万平方；虽然你第一次开盘时间比我早几个月，但实际上，你现金流回正并没有我快。这是一个推货节奏的问题，而不是开盘时间点的问题。弘扬认为，要真正做好快周转，就要想清楚里面的道理。

其实，明源君之前说过，房地产发展到现在这个阶段，早已经没有什么秘密。能不能快速发展，关键看能不能找准阶段性的策略，并且做好做透。如果像弘阳一样，灵魂和脚步能同步，小房企也能出头。

总结

其实，对比今年和去年的黑马榜单，可以发现两个趋势：一是区域深耕型房企，正在崛起；二是产品和经营能力越来越重要。冲规模和修炼内功不仅不冲突，甚至已经完全统一起来。对于行业来说，这是个非常好的发展势头。对于还在思考发展问题的房企来说，思路也越来越清晰了。（作者：明源地产研究院 苏兮）

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