“房价跌了，我好像更焦虑了。”

深圳房价终于跌了！

来自深圳市规土委的数据，深圳6月房价为54492元/平米，自去年10月至今持续9连跌，深圳房价平均下跌7108元/平方米。距离上一次深圳房价下跌刚好过去了5年。

如果，你来深圳的时间不足5年，或许你会发出“原来深圳房价是会跌的……”类似这样的惊叹，但是对于用真金白银投身楼市的深圳人来说，房价跌了，并不是一个好消息。

01

“全家攒了两年首付，

买房那一刻我却犹豫了”

何禾2013年毕业来到深圳，过去几年她对深圳印象最深刻的就是房价，尤其亲身经历了2015年“330新政”之后的暴涨。

“简直恨不得冲回2013年，给自己一个耳光：让你当年不买房！”何禾说。

2015年下半年，何禾终于决心在深圳买房。一线城市的房价就像正在加速的列车，不管三七二十一挤上去再说，何禾特别认可这种说法。很快她关注到黄贝岭地铁口附近的一个旧小区，她时不时会去网站上监控该小区的价格，还加了小区中介的微信，最多的时候，她一天去这个小区看过5套房。

关于买房，何禾电话里这样给爸妈算账，买下来后自己不住马上出租，每月差不多4500块租金入账，她自己再搬得稍微远一点又可以省下600块房租，这样每个月的开支增加4000块就能拥有一套深圳的房产，算账的目的是想让爸妈支持首付，当时的金额是40万。

但是何禾的精明账跟不上深圳房价的上涨，到2016年年中，她关注小区的放盘价普遍比半年前涨了20%-30%，首付也直奔50万而去。那段时间，她每天重复的事情，就是一边联系中介，一边打电话回家催首付，为了凑齐首付款，何禾父母除了积蓄，还要卖掉老家的一间商铺。对此何禾的意见是：这不叫啃老，是优化家庭财富，分享深圳房价上涨的红利。

2017年年后，何禾的50万首付终于凑齐了，就在5月份有熟悉的中介告诉她，那个小区有一套“笋盘”出炉了，挂牌价比市场水平低了10%。但是很快何禾就发现这不是特例，这个小区的挂牌价都开始陆续走低，而从APP上也能看到，每月交易量从高峰期的几十套降到几套。

“何小姐，您的房子还考虑吗……”何禾手机里已经堆积了数十条中介发来的微信。首付齐了，可以买得起了，但是她却犹豫了。这50万是全家凑了2年终于凑齐的，深圳房价08年曾经也腰斩过……最近，她脑海里想的全是这些。

“房价跌了，我好像更焦虑了。” 何禾说。

02

“买深圳的房子，

是一种信仰”

“错过了2015年这一波，我觉得自己就像白活了。”Jason在地产行业浸淫了10年，但是这种感觉却是这两年才有。刺激Jason的是他老乡B君。Jason2006年就在深圳有了两套房，一套自住另一套宝安的小户型收租；在Jason的强力建议下，2009年B君才在龙华买了第一套房。在Jason看来，B君在深圳一直混得不如他，买龙华的房子就是买套“上车盘”。

这一切都在2015年被逆转了。赶在“330”之前，B君和妻子当机立断出手了龙华“上车盘”，换入了南山高档社区两套房，还属重点学区。Jason记得当时买入价大概7万一平米，而一年后最高位接近12万。

当房子成为这座城市身份、地位的象征时，“买房”成了一件绝对正义、绝对正确的事。Jason自嘲说：“就好像当别人在进步时，如果你不行动，你就在退步。”

这种刺激马上变成了行动，Jason开始反省过往10年对待房产的态度，并且动用身边一切的行业资源，不放过任何市场机会的信息。今年开始，Jason加入了30多个买房群，投资讲座、付费小密圈从不放过，还要关注一些经济学家讲关于深圳买房的内容……Jason掏出厚厚的笔记本，里面全是他手抄记录、表格还有红色笔标记的心得，“重要是在海量信息里，总结自己的投资观点。”

Jason说，他信仰深圳，更信仰深圳的房价。觉得“深圳的房子是世界上最安全的房子”。在他看来，现在的短期下跌更像调控的结果，而不是市场自身调节，他现在唯一担心的是，自己会错过笋盘出现的机会。

“这种程度的下跌不叫下跌，黑天鹅事件只会扰乱市场的正常轨迹。”Jason一脸憧憬的说，语气有些亢奋。

03

“刷三十多张卡买华侨城豪宅，

你信么？”

老吴这辈子最大的冒险应该就是现在：在深圳持有5套房，市值超过3000万，其中不乏南山豪宅，扣除租金月供8万——在月薪税后4万不到的情况下，信用卡借贷200多万，银行负债超过1300万。

老吴把这样的投资称作“滚雪球”游戏。最早是在2009年，老吴抵押了自己早年购买的一套两居室，在宝安买了三套小房，再通过抵押不断置换更优质更中心地段的房产。“最疯狂时候，当年有朋友刷了三十多张信用卡，买了一套华侨城豪宅，你信么？”老吴说完狠狠地吸了一口烟。

尝到甜头后，老吴反复操作，前前后后共买了五套房，尤其是在去年入手南山某大户型豪宅后，老吴房产总估值超过3000万的同时，他的总负债也达到了1300多万。而在深圳限购后，为了操作便利，这几年老吴几乎把各种搞“房票”的方式用了个遍：假离婚、借亲戚小孩的购房资格、给公司90后买足社保后再去买房……

“我们生活在一个纸币必然贬值的时代，只有房子才是保值、增值的利器。只要房价不下跌，以贷养房就完全没问题。”在这个通货膨胀率高达12%的社会，老吴相信只有房子是永远不会贬值的，在他的滚雪球游戏里，深圳房子每年增幅要在25%以上。

但是老吴万万没想到的是，最近的深圳房价不涨反而跌了，稍不留神，脆弱的资金链就会被破坏。虽然手上的流水还能坚持几个月，但是只要深圳房价达不到25%涨幅，老吴的资金成本根本没办法覆盖。

“只要出手一套房，哪怕便宜一百万，就安全了！”老吴掐灭了抽了一半的烟，开始埋头在中介群里聊天。“佣金翻倍都行……”他一边打字一边说。老吴不相信深圳房价会一直颓势，“只要能撑到房价正常的那一天，我还是胜利者。”

有人说，在深圳只有三种人：生来就有房的；买了房的；没有买房的。用房子来区分城市里的人，正成为一种默认的规则。

一切可以与房价息息相关，一切也可以与房价毫无关系。哪怕现在房价下跌，其实附加在房子之上的许多东西也已经很难被改变了。

可怕的是一二线楼市已经哑火，三四线还在疯狂！

楼市的热点终于又回归到了一二线，近一个月来，一二线城市轮番上头条，每隔几天就会有一个新措施出来。目标都直指楼市，而逻辑都围绕着强化房子的居住属性。可以说一二线楼市已经彻底告别了以往风光的时代，买房子赚钱的时代已经过去了。

按照这种趋势发展，一二线楼市会逐渐扭转以往被动的局面，房地产将会越来越“单纯”，而三四线楼市，疯狂之后，将有一大波人彻底被锁死在三四线楼市。

一二线楼市已经哑火

租房和各类以居住为住的“半产权房”的出现，会将一二线楼市按在地板上。未来大部分刚需有望不用去竞争高价的商品房，这是给刚需带来的红利。

以北京为例，未来租赁房源和共有产权房的出现，将极大地改善了普通刚需的住房条件。刚进入职场的年轻人，会有条件更好，更规范的租赁房源可供选择，而那些进入职场有一段时间，想买房的人，也会有共有产权房可供选择。未来5年，这类房源差不多有20万套入市。这类房子普遍比商品房便宜3成，在此基础上，你还只用承担7成房款，这样一算，共有产权房实际只有普通商品房一半的价格。

以往刚需被迫参与到商品房市场，承当了极高的购房成本，今后他们将有新的选择，这既是对刚需的保护，也是楼市上行预期的一种稀释。

今后一二线楼市的发展，将着力解决普通人的住房需求，这些人基本上是不参与炒房的，解决了他们的需求，商品房也不再有疯的基础。

从措施的密集程度来看，这些针对刚需的红利不需要等待太久。

目前热门城市已经针对商品房市场做了相当大的努力，一线城市中，北京楼市已经全面下行，特别是二手房。至于广深沪，也很难出现类似2016年的行情。广州近期10个部门推出的新措施。字里行间都透露出一个信号：楼市不能有波动。

三四线的拐点或加速来到

在三四线楼市中，有两类城市是比较热的。

其一是热门城市周边的三四线城市，这些城市实际上是承接了外溢的需求，资金不愿意跳出楼市，造就了它们的火热，这类城市以廊坊、太仓、惠州、南通、嘉兴等为代表。

其二是卖房子比较积极的三四线城市，这些城市房地产主要靠主动刺激。比如蚌埠、北海、湛江、哈尔滨、黄山、张家口、盐城、宜昌、九江、汕头等。成交量明显放大，价格也明显放大。

第一类城市，长期来总体是利好的，但短期风险加大，这方面燕郊是个典型案例，谁也不否认燕郊占了地段的便宜，但这类城市最大的不确定性因素在于上面。上面完全可以通过各种措施消化短期需求，转为中长期慢慢释放，从而抹平套利空间。所以总体利好，但想赚一把快钱，却不现实。

更大的问题来自于第二类城市。这类城市没有实质性利好，有的只是短暂刺进出来的“海市蜃楼”。

要人没有人，要产业没有产业，狂欢的只是新房，二手房基本上是个零。这是这类三四线城市的阿喀琉斯之踵。判断三四线城市是否值得买，我只看一点，那就是最最普通的二手房是否能有比较好的成交，显然目前这些疯狂的三四线城市都不行。

之所以它们还是挺疯，原因无外乎下面几点：

1、资金还是愿意在房地产内部循环，被迫去三四线找安慰。

2、一二线城市经过2016年的暴走，的确击穿了不少刚需的购房需求，回乡置业的情绪在一定程度上有所放大。而一些三四线城市正好在营销上迎合这类需求。

3、三四线城市调整了买房子的策略，这些城市有购房需求，但购房能力明显不足，而现在三四线城市都是给钱不给房，帮助这些人补齐了这些人的短板。

需要注意的是，以上几点很快会难以为继。

首先，资金不会持续不断进入三四线城市，变现难的问题迟早会被他们重视，到那时三四线的房子就是个坑，没有人后继者来填。

其次，一二线城市已经在调整策略，着重解决刚需住房的问题，回乡置业需求也会趋于平淡。

第三，至于给钱不给房，有一个致命弱点，那就是人。就这么点人，一次性都刺激出来了，后面的房子谁来买？须知现在房子卖得好的三四线城市，又在制造新一轮更多更贵的房子。卖给谁？还没进城的农民？

眼下三四线城市购房成本实际上也已经快赶上一二线了。从收入和房子的对比来看，月薪三千块钱的城市，房子过万的不在少数。它们正在重走一二线城市的老路。

笔者老家是安徽的，对安徽的三四线城市也保持了较多的关注。据我的判断，安徽大部分城市的房地产今年以来普遍过热。典型的是芜湖和六安，这两座城市的房子今年和去年相比，翻倍的楼盘非常多。而安庆、阜阳、淮南、黄山也基本上都保持了较高的热度。

安徽的人均收入是比较靠后的，而且增长也相对缓慢，收入以劳务输出为主，80后这一代在外务工的年轻人对子女的教育也更加重视，进城买房的确不少，但明显有被动入市的痕迹。

我所接触的亲朋中，今年买房的人明显比往年要多，这种现象从他们买房的理由中可以看出：有为子女入学的考虑，但更多的是担忧未来买不上房。手里攒了点钱，但预期收入增长有限，举家买房的非常普遍，有的不仅首付要父母掏，甚至月供还是靠长辈。在我看来，在强调居住属性的当下，这些都是不正常的购房行为。

类似这样着急买房的人，未来还有多少？被催熟的三四楼市，未来如何收场？

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